1.导读

商品房预售，开发商在销售房屋时对合作银行的贷款政策应当明悉并提前告知买受人贷款审批的条件。因房屋无法完成按揭贷款审批,买方拒绝继续履行，合同已无继续履行可能的，合同解除后，住宅维修资金，住宅专项维修资金系依房屋面积由房屋所有人缴纳，具有附属房屋的性质，且缴纳维修资金的房屋再行出售时，无需再缴纳。购房合同解除后，买家支付的维修资金开发商应予返还。

2.案例情况

2020年3月16日，卖方联明地产与买方曲某珍签订《商品房认购协议》，约定：买方自愿认购卖方中海森林湖x湖4某地块小区项目的商品住宅，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。曲淑某向联明地产支付定金10000元，后曲某珍将该10000元定金转让给于海某。2020年3月24日，联明地产给于海某出具10000元定金收款收据。2020年3月24日，甲方(卖方)联明地产与乙方(买方)于海某签订《商品房买卖合同(预售)》,该商品房单价为每平方米9185.21元，总价款为814636元。买受人采取贷款方式付款，应当于2020年3月24日前支付首期房价款244636元，占全部房价款30%，余款570000元向邮x储蓄银行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人应当向出卖人支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之0.1计算；逾期超过30日，出卖人有权当方解除本合同买受人应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的10%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人。同日，联明地产给于海某出具234636元收款收据。2020年3月25日，于海某支付住宅专项维修资金11795.77元。

于海某、曲某珍向一审法院起诉请求：1.撤销联明地产与于海某签订的房屋买卖合同；2.联明地产退还于海某购房款244636元；3.联明地产退还于海某住宅维修基金11795元；4.联明地产支付原告以购房款和住房维修基金总和为基数，自2020年3月24日起至实际退款之日止，按照月息5.35%计算的利息。5.本案诉讼费5459元，由联明地产承担。

3.法院裁判

一审法院于2022年2月16日判决：

一、解除青岛市联x地产有限公司与于海某签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为：202000031xx)；二、于海某于本判决生效后十日内协助青岛市x明地产有限公司办理上述《商品房买卖合同(预售)》的备案登记撤销手续；三、青岛市联x地产有限公司于判决生效后十日内返还于海某购房款244636元、住宅专项维修资金11795元；四、驳回原告于海某对被告韩媛某的诉讼请求；五、驳回原告于海某的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告青岛市x明地产有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费5459元，减半收取2729.5元，由于海某负担205.5元，由联明地产负担2524元；反诉案件受理费1378元，由联x地产负担。

二审法院驳回上诉，维持原判。

4.律师解读

本案的争议焦点是涉案房屋购房款、住宅专项维修资金是否应返还。根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。联明地产作为开发商，在房屋销售时应提前充分告知买受人合作银行的贷款政策，现因贷款无法办理进而导致合同解除，该责任不能单纯归咎于于海某，一审判决解除案涉商品房预售合同，并无不当。合同解除后，合同双方均负恢复原状的相关义务。一审判决判令于海某协助联明地产办理案涉商品房预售合同备案登记撤销手续、联明地产将购房款及住宅专项维修资金返还给于海某，并非仅是联明地产单方承担返还义务，且并非认定联明地产返还上述款项的义务在先。鉴于合同解除后涉案房屋所有权人为联x地产，于海鹰已支付住宅专项维修资金，案涉房屋再行出售时无需再次缴纳该资金，故联明地产作为该笔住宅专项维修资金的实际受益人应将该笔维修资金予以返还.

另外，因涉案预售合同解除后果并非系于海某单方违约所致，一审判决根据联明地产的过错程度，认定联明地产主张的违约金、律师费、利息等损失应由其自行承担，正确.