房屋买卖可谓是百姓生活中的头等大事，近年来由此类合同所引发的纠纷也给许多人造成了不小的困扰。下面这则有关商品房买卖合同中的“定金”纠纷就颇为典型。

购房者王某与某房地产销售公司签订了《房屋团购意向协议书》，欲以总价1000万元的团购价购买某房屋。合同约定协议签订当天购房者需缴纳团购意向金100万元作为购房定金。据此约定，在合同签订后当日，王某即向某房地产销售公司支付了100万元。交付100万元后，王某因得知该房屋无法按约定办理产权证等原因，要求某房地产销售公司返还团购意向金100万元，但某房地产销售公司以双方合同约定团购意向金是购房定金为由不予退款。

房产销售公司主张：王某因自身原因改变购房意向，属于合同中规定的“如因为王某个人原因改变购房意向，则其无权要求返还已支付款项”，另外根据《民法典》第五百八十七条规定“债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。”因此，王某无权要求返还该“定金”。

面对该房产销售公司的强硬态度，王某放弃了协商，果断选择通过法律手段来解决问题，于是委托了笔者帮助其追回其已支付的100万元团购意向金。笔者接受委托后，经过多次调查取证，发现了以下两点问题:

首先，王某原欲购买的房产并非该房地产销售公司所开发，该房地产销售公司实为一个“销售中介”，即真正的房地产开发公司委托该公司进行销售，该公司仅从中抽取佣金。其次，造成王某改变购房意向的最主要原因是其担心该房屋无法办理不动产权证，且此不动产在该退款纠纷发生之时开发商仍未取得不动产权证（即民间所谓的“大证”），因此无法按照合同约定为王某按时办理不动产权证。但在王某与房地产销售公司多次交涉中始终未提及这一关键点，只是通过强调自己后续付款困难等情况盲目地要求对方同意退款。

找到了上述两个突破点，笔者也顺利地帮助当事人理顺了维权思路。首先，该100万元并非法律意义上的“定金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，定金是交付给房屋出卖人的，双方协议中约定的100万元团购意向金并没有交付给房屋出卖人，因此不能认定为购房定金。因此便不能适用定金罚则，房地产销售公司作为中介公司，无权收取定金并罚没定金。退一步讲，即使该100万元被认定为“定金”，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此开发商自然也就不能对办理房屋权属证书的期限等合同主要条款与购房者王某进行约定，双方无法进一步签订完整的房屋买卖合同。那么，根据《民法典》第五百二十七条“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”的规定，王某完全可以行使其不安抗辩权，拒绝支付剩余款项。且后来该房屋又被房地产销售公司另行出售，王某还可以根据《民法典》第五百六十三条第（二）项“在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定解除合同，要求该房地产销售公司返还100万元。

最终，一审法院支持了笔者当事人的全部诉讼请求，要求该房地产销售公司全额返还给王某100万元。因此，笔者需再次提醒大家，在订立在房产合同时，不仅要从字面上区分合同中的“定金”与“订金”二字，还要谨慎核查卖方资质，从而对定金的实质内容进行法律意义上的确认。