娄某与某房开公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书-找法网

原告娄**向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告于2018年12月13日签订的《人民调解协议书》有效；2、请求判令被告退还原告购房首付款64808元，补偿原告损失172000元，共计：236808元；3、请求判令被告因未履行首付款、赔付款2019年1月1日起利息按月利率2%支付原告至款项付清为止；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：原告娄**与被告**房开公司在2009年7月签订《商品房买卖合同》，2009年7月8日向被告**房开公司支付首付款64808元。被告在《商品房买卖合同》生效后未向原告履行交房和办理各项手续，一直未交房，原告多次找政府出面协调但被告从未履行过实际行动，被告一直以各种理由推脱及敷衍。因被告被列为问题房开，经多次与被告协商未果，原告向遵义市红花岗区南门关街道办事处及红花岗区矛盾纠纷多元化解中心申请进行调解，但调解后被告仍没履行及兑现承诺。为维护原告自己的合法权益，现特依法提起诉讼。

被告**房开公司辩称，被告对原告要求退还购房首付款64808元的诉讼请求予以认可。原告因购买被告开发的山水居（2）1-13-8号住房一套，与被告签订了商品房买卖合同，约定购房总款213808元，原告缴纳了首付款64808元。由于被告被列入红花岗区问题房开，2018年4月22日，被告与包括原告在内的九名业主签订《山水居2未得房业主补偿协议书》，解除了商品房买卖合同，确定退还购房首付款。对原告要求补偿损失172000元及承担首付款和赔偿款从2019年1月1日起按月利率2%支付利息的请求，被告认为过高，应依法予以调减。根据双方合同第九条约定，逾期交房，原告解除合同，被告是按已付款的0.1%向原告支付违约金，其交款为64808元，违约金仅为64.808元。由于被告被列入问题房开，原、被告双方于2018年协商解除商品房买卖合同，约定补偿原告170000元，该补偿实质为被告承担的违约责任，远远高于双方合同的约定，加上首付款已经超过了双方约定的房屋购房全款213808元。原告要求按月利率2%计算利息没有事实和法律依据，协议约定按银行同期贷款利率支付利息，其中“的4倍”是添加的。鉴于被告已被列入红花岗区问题房开，现已债务缠身，包括承建商、材料商及其他购房户的问题也还未得到妥善解决，如果按原告所主张的金额进行判决，会带来不好的示范效应，对其他债权人也不公平。为此，请法院依法予以调减判决。

原告向本院提交了如下证据：调解申请书、调解协议书，证明与被告进行协商调解形成协议的情况；商品房买卖合同，证明双方签订合同的事实。被告向本院提交了如下证据商品房买卖合同、收款收据，证明了原告购买山水居（2）1-13-8号住房，约定总房价为213808元，原告支付的首付款为64808元；补偿协议书，证明原、被告之间纠纷于2018年4月22日协议后达成一致，约定维稳资金到账后退还原告款项，且约定未付款是按每月1000元支付利息。根据原、被告提交的证据及到庭当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：原告娄**与被告**房开公司于2009年7月签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的**花园.福源山庄山水居X号住房一套，购房总款213808元。其后原告于2009年7月8日向被告**房开公司支付首付款64808元。由于被告被列入红花岗区问题房开，2018年4月22日，被告与包括原告在内的九名购房人签订《山水居2未得房业主补偿协议书》，约定待维稳金到帐后，被告自愿拿出153万元补偿九业主，每户按17万元补偿，退还每户业主购房首付款，9户共计689116元，2018年10月30日前把补偿款和首付款支付给原告等人，若未支付按每月1000元计算直至付清为止。2018年12月11日，原告向遵义市××南关镇人民调解委员会申请调解，经调解，双方达成人民调解协议书，双方自愿达成如下协议：一、**房开公司自愿补偿娄**172000元；二、**房开公司退还娄**购房款64808元；三、**房开公司在2019年1月1日前一次性付清娄**236808元；四、如**房开公司不按上述日期付清全部金额，按银行贷款利率“的4倍”支付利息；五、娄**收到款项后不得再以任何借口向**房开公司及相关部门主张任何权利。协议第四条中“的4倍”系手写添加。其后因被告未按调解协议约定付款，原告向本院提起诉讼。

本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》之后，因被告的原因不能履行《商品房买卖合同》，致使商品房买卖合同目的不能实现，经双方多次协商后解除合同，并对返还原告已付购房款及利息、赔偿损失等达成一致。后双方在遵义市××南关镇人民调解委员会的调解下达成《人民调解协议书》，该协议书是双方自愿协商形成，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。”之规定，该协议合法有效，被告应当按照约定履行义务，故对原告要求被告按协议约定返还购房首付款及支付损失共计236808元的诉讼请求，本院予以支持。因被告未按《人民调解协议书》约定的付款期限支付原告以上款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应当按协议约定向原告承担逾期付款利息，因原告提供的协议书中“按银行贷款利率‘的4倍’支付利息”中‘的4倍’是手写添加,原告未能提供证据证明该变更是双方的一致意思表示,故本院确定由被告从逾期之日(2019年1月2日)起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准向原告承担逾期付款利息;原告超过该标准计算的利息请求,本院不予支持。

虽然双方协议约定的损失补偿金额远大于原告已付首付款金额，但原告支付首付款是2009年7月8日，至双方达成协议之日（2018年12月13日），已逾九年多时间，且不能履行商品房买卖合同也系被告的原因造成，综合原告已付首付款的利息损失及被告因违约应承担的赔偿责任，双方自愿约定的损失补偿金额并未超过法律规定标准，故对被告辩称损失补偿金额过高要求降低的意见，本院不予采纳。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、原告娄**与被告遵义**房地产开发有限责任公司于2018年12月13日签订的《人民调解协议书》有效；

二、由被告遵义**房地产开发有限责任公司返还原告娄**购房款及赔偿损失共计人民币236808元，并从2019年1月2日起按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率向原告承担逾期利息至款付清之日止，限本判决生效后一月内付清；

三、驳回原告娄**的其他诉讼请求。

如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2425元（减半收取，原告已申请缓交，在执行中收取），由被告遵义**房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。

审判员　　周安应

二〇一九年七月二十日

法官助理余萍

书记员李晓