根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。因原、被告双方未以书面形式约定该20000元为“定金”，所以该20000元应属于预付款。若交易不成立，珠海XX房地产开发有限公司应予返还。

所以原、被告之间形成的合同关系不是定金合同关系。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金、或者订金等，但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”