2017年1月22日,原告李某与被告张某的丈夫王大某签订售房协议,原告李某以1460000元购买王大某所有的位于某小区单元房屋一套,约定过户费用由原告李某承担。协议签订当日原告李某便全额支付了购房款并搬入房屋居住至今。但王大某迟迟未配合原告李某办理房屋过户手续。2017年3月27日因王大某
案情简介
2017年1月22日，原告李某与被告张某的丈夫王大某签订售房协议，原告李某以1460000元购买王大某所有的位于某小区单元房屋一套，约定过户费用由原告李某承担。协议签订当日原告李某便全额支付了购房款并搬入房屋居住至今。但王大某迟迟未配合原告李某办理房屋过户手续。2017年3月27日因王大某死亡，继承人张某、王小某一直未协助原告李某办理。原告李某多次找被告张某、王小某要求处理此事，被告张某、王小某以种种理由推托。无奈之下，原告诉至法院，要求1.确认原告李某与王大某签订的售房协议合法有效；2.判令被告张某、王小某协助原告李某办理房屋过户登记手续。
李某的诉求是否能够得到支持？
对此案例，应从以下几个方面进行全面分析：一、买受人与出卖人就二手房买卖一事形成一致意思表示，签订了书面的房屋买卖合同，该合同从签订之时起产生法律效力，对双方具有法律约束力。 二、房屋系不动产，依据《物权法》第9条第1款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然买受人按照买卖合同支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人只享有合同债权。 三、《继承法》第2条规定：继承从被继承人死亡时开始。由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋；《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。依据物权法的规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权，成为新的所有权人。 四、《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定和合同法之规定，出卖人对买受人形成合同债务。 五、由于房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利。
在这种情况下，区分不同情形，买受人李某可以获得的权利完全不一样： 1、如果买受人要求出卖人的法定继承人转移房屋所有权，而法定继承人愿意放弃所有权，继续替出卖人履行买卖合同义务，则属于对自己民事财产权利的处分，买受人可以实现买卖合同目的； 2、如果法定继承人不愿意转移房屋所有权，买受人享有的合同债权并不能优先于法定继承人取得的所有权，不能强制要求法定继承人转移房屋所有权，只能基于合同债权主张返还购房款及赔偿损失，而此主张相对于出卖人而言，则属于其生前的合同债务。《继承法》第33条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。所以，法定继承人应当替出卖人偿还对买受人的债务。