2008年9月，程先生以150万元购买一套房。交房时，程先生发现，与当初开发商的宣传单和沙盘相比，小区健身区和绿化带处竟然建起了物业办公室。夏先生认为，开发商擅自变更小区规划系违约行为，于是委托赵山律师起诉至法院，要求开发商恢复原状，赔偿违约金。

律师观点：赵山律师认为，双方依法签订的《商品房预售合同》对当事人具有约束力。根据最高法院相关规定，商品房的宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。因此，关于小区健身区和绿化带的允诺等虽未载入预售合同，但符合了上述司法解释的规定，故开发商的宣传单和沙盘应当视为合同内容。

法院判决：基于现已建成的小区平面布局已经通过规划部门审核许可，该小区平面布局已无法恢复原状，故开发商需承担违约责任。该小区的开发商共计赔偿程先生等15户业主违约金30万余元。

上海鼎力律师事务所 赵山 博士