案情简介

王某于2014年12月21日购买了一套位于杭州余杭的商品房。买卖合同约定，出卖人承诺于2016年9月28日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，超过约定日期起30日内出卖人交付权属证书的，出卖人按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起30日以后出卖人交付权属证书的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。

开发商于2016年11月4日前后取得房屋权属证书，后将权属证书交给房屋中介公司，中介公司于同年12月初通知王某买办房屋登记手续。王某于2017年1月初办理登记申请、交付税费，同年3月取得不动产权证书。

王某认为开发商未按合同约定交付权属证书，前来咨询起诉开发商能否胜诉及违约金该如何列明？

律师解析

商品房买卖中，买受人更关注房屋能否按合同约定日期实际交付，容易忽略房屋权属的转移登记。不动产权属证书是买受人依法享有并行使不动产物权的重要凭证，买受人不能如期取得房屋权属证书会面临很大风险，实践中不乏已交付的商品房仍被法院查封的案例。

上述案例中，开发商未能按照合同约定日期交付房屋权属证书。根据《合同法》第107条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条的规定，房屋出卖人具有协助买受人办理房屋权属转移登记义务，由于开发商的迟延交付导致买受人未能如期取得房产证的，开发商应承担迟延交付房屋权属证书的违约责任。故建议王某起诉维权。

关于违约金如何列明。《商品房买卖合同》以30天为界，约定了两种违约金计算方式，条文列明的方式来看，前后以分号隔开，分号具有表述意思递进作用，两种违约金计算应该累加适用。按照正常交易规则，违约责任会随着违约天数增多而加重，且关于迟延违约金条款为开发商提供的格式条款，约定不明时，应当做出不利于开发商一方的解释，故建议违约金累加计算。