坤远律师
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郁某与某机械设备公司房屋买卖合同纠纷案
更新时间：2016-01-15
【基本事实】
2011年初，被告某机械设备公司在松江区车墩镇公开销售车泾路**号楼盘，2011年5月5日原告郁某与被告签订房屋买卖合同，购买该楼盘5栋401室房屋（涉案房屋），并于当日一次性支付了全部购房款188000元、维修基金925元、物业费277元。嗣后，原告得知被告所售房屋系工业用地，用途为厂房，且无法办理产权证。被告在工业项目用地范围内建造成套住宅，其行为违反国家强制性规定，因此双方签订的合同应属无效，故原告郁某诉至法院请求判令：1、确认原、被告签订的有关涉案房屋的买卖合同无效；2、被告返还原告购房款188000元、维修基金925元、物业费277元，并支付上述款项的利息（以189202元为基数，自2011年5月5日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
【争议焦点】
1、房屋买卖合同的效力
2、若合同无效，被告应当返还的款项
【法院判决】
1、确认原、被告于2011年5月5日签订的《购房合同》无效
2、被告于本判决生效之日起10日内返还原告郁某房款188000元、维修基金925元，合计188925元，并支付房款和维修基金的利息损失（以188925元为本金，自2011年5月5日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
3、原告郁某于本判决生效之日起10日内将位于上海市松江区车墩镇车泾路**号5栋410室房屋返还给被告某机械设备公司。
【律师评析】
1、违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。本案中，因上海市松江区车墩镇车泾路**号5栋房屋作为一个整体物权登记于被告名下，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以分割出售。被告既未取得房地产开发经营资质证书，也未取得商品房预售许可证，故《购房合同》应属无效。
2、合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。基于此，被告应向原告返还所收取得价款和维修基金，但物业费除外。因为原告已实际使用房屋，应当认定原告接受了相应的物业服务，而物业服务具有不可逆转性，所支付的物业费应当作为其接受物业服务的对价。此外，被告还应当支付相应的利息损失，原告主张的利息起算时间及利率并无不当，法院予以支持。同时原告应当返还房屋给被告。
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