房地产信托的风险不可不察:购买信托产品讲究技巧

在商业银行信贷资金吃紧的背景下，地产信托悄然流行开来。来自市内银行业的消息显示，在一些银行正在火热销售的理财产品中，以往较多的挂钩型理财产品已大为减少，而被定性为“信贷替代品”的地产信托则扮演了主角。“我们将销售一款理财产品，投资收益非常不错。”某银行重庆分行营业部客户经理巩小姐说，下个星期就会正式发售，最高年收益可以达到8.8%该银行公布的宣传资料显示，这款理财产品属于地产信托，由信托公司给主城某区募集资金3亿元，投资期限为三年，年收益大约8.8%。

　　市内一本土银行柜台也摆放着“地产人民币理财计划说明书”等宣传资料。银行工作人员说，这款理财产品计划募集2亿元资金，投资期限为365天，预计投资者可以实现7%的年收益。

　　某银行客户经理称，由于地产信托预期收益比较高，所以投资者购买较踊跃，两三亿元资金几天时间便可以募集齐，很多投资者都是提前排队预约购买。

　　事实上，并非在重庆如此，在国内，地产信托也呈“井喷”状态。研究报告称，2008年上半年共有53家商业银行理财产品的发行规模估计已超越去年全年的8190亿元。其中，信托类理财产品占发行总数的近40％。7月份，信贷资产理财产品依然是市场主角，占比达到44.2％。报告指出：“除非监管层有明显政策出台，否则此类产品会在今年年内继续风靡”。

　　某银行信贷部门负责人告诉记者，地产信托类理财产品大量涌现，主要是银行收紧信贷资金以后，一些需要贷款的项目转而通过信托融资，以规避宏观调控带来的压力。

　　正如这位负责人所说，一份地产信托资料显示，信托公司帮某开发商募集到的4亿多元资金，将主要用于某楼盘的开发。除了商品房开发，旧城改造也通过地产信托理财产品募集资金；主城某区域旧城改造就通过银行和信托公司募集了3亿元。

　　报告称，信贷资产类理财产品的生命力在于其顺应了当前的各方需求：商业银行需要借助于此满足企业客户融资需要，信托公司需要以此来拓展业务和增加收入，投资者需要此类理财产品来“跑赢CPI”。www.trustlaws.net

　　投资者购买地产信托理财产品时应注意些什么？银行理财专家认为，至少应该仔细审查四大内容。

　　首先，项目情况。应重点考察项目的市场前景，包括政策走势、相关行业发展、当地购买力等因素。

　　其次，借款人情况。借款公司的实力以及开发经验很大程度上决定其项目运作及还款能力。

　　第三，风险控制手段。应重点关注担保方的财务实力、担保物的抵押率以及是否容易贬值等因素。

　　第四，信托公司情况。具有丰富经验、实力较强的信托公司，在项目选择、风险控制技术的运用等方面会有较为成熟的运作理念。

　　在地产信托理财产品风声水起时，投资者也应注意投资风险。

　　首先是政策风险。就在此类产品规模迅速扩大的同时，担忧的声音也开始出现。央行上海总部相关负责人日前指出，银行理财市场的发展对货币政策、金融稳定和金融监管提出了新的挑战——可能降低货币政策的效应，金融创新也会降低货币供应量与宏观经济变量之间的相关性，从而增加货币政策制定和执行的难度。反推一下，如果监管层认为此类“理财产品”实质上对宏观政策出现负影响，那么一旦紧急叫停甚至要求“纠正”，那么，购买者势必面临投资资金的机会损失。

　　其次，银行理财专家称，与其他银行理财产品一样，地产信托理财产品标明的收益率均属预期收益，实际收益到底有多少还存在不确定性。

　　其三，从地产信托理财产品的资料看，除了收益面临不确定风险，投资者还面临着以下几大风险：

　　资金风险。若投资的项目运作情况不理想导致资金回笼出现问题，不排除借款企业到期不能履行还款义务，使理财产品产生本金和收益损失的可能性。

　　利率风险。在地产信托产品投资期限内，若央行提高存款利率，所投资金将不能享受升息带来的收益。

　　流动性风险。多数地产信托理财产品在投资期限内不能提前赎回，也不能办理质押手续，若投资者急需资金时将面临难题。

　　行业风险。国民经济一旦出现拐点，宏观政策可能首先对房地产进行调控，导致部分项目资金链断裂，使得前期投入的资金无法收回。

　　信用风险。投资者在与银行签订理财协议时，部分协议对资金投资方向、被投资对象信用增级等问题规定得模棱两可。以某地产信托理财产品协议为例，在说到信用增级时，只称财政为借款企业提供信用支持，并没明确为该款产品提供信用支持。（张彬）