房地产信托的兑付风险

主要表现在以下几个方面。 　　房地产项目风险 　　目前，信托参与房地产业主要有两种形式，进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节，因此其风险形式也多种多样，风险控制手段复杂，具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力，突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。 　　资金挪用风险 　　在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上，开发商资金链条断裂，就会造成一系列的烂尾工程。为防止挪用情况发生，信托公司一般通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式进行风险控制。 　　信托财产流动性风险 　　房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。 　　集中投资风险 　　因单个信托计划的资金规模小，大多数房地产信托都是投资于单一项目，此类房地产信托都有一个固有的难以防范的风险，就是风险集中在一个项目上，没有风险释放机制。除了项目单一以外，信托期限较短也是产生此类风险的因素。一般的房地产信托期限多为一到两年，无法通过长期运作来化解短期产生的风险。 　　相关链接 　　信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 　　在我国，第一支真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，随后，10多家信托公司纷纷推出类似信托产品。据统计，截止到2003年底，我国房地产信托融资额约50亿元，居信托融资之首，大约占了目前整个信托资产构成的40%，2004年上半年，全国房地产信托项目有53个，募集资金59亿多元，而且房地产信托融资的地域也正从局部地区向国内主要大中城市全面拓展。信托这种融资方式以其灵活的产品设计、节约的交易成本、合适的投资周期以及较高的收益率和不断增强的抗风险能力受到了投资者开发商的欢迎。 　　信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求。产品有像深圳水榭花都房地产贷款信托产品、台州之舫花园房地产项目贷款资金信托产品等纯粹针对地产项目投资的信托产品，也有旧城改造等信托项目。不少地产投资类信托颇有新意，像新华信托推出住房按揭贷款信托，北方信托针对高校公寓收益权推出第一个“伞”型信托，金信信托还推出了70%贷款+30%股权的房地产组合投资信托产品。房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求，在统计的地产类投资信托产品中，预期收益率高于银行同期存款利率、国债投资收益率和企业债投资收益率，对民间资金具有较大诱惑力。