对集资建房转让合同效力认定的思考

目前在住房房价越来越高的状况下，有条件的单位为解决本单位职工住房问题，组织职工按综合造价进行集资建房。由于这种建房方式可享受一定的住房规费减免政策，职工的集资建房一般要比商品房价约低百分之四十左右。只要是单位搞职工集资建房，大多数的职工都会报名参加，这种方式对解决和改善职工住房条件是其他方式无可比喻的。职工集资建房又是一种新事物，管理上存在一定的漏洞，只要你是本单位职工，不管你有房还是无房，基本上都能参加职工集资建房，带有一定的福利性质。有的单位搞了一次职工集资建房后还搞二次集资，还有甚者，在此不对职工集资建房的次数作研究，笔者要提出的是“职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让无效，法院对其转让合同的效力该如何处理为妥”这一主题进行探讨。

　　笔者根据审判实践和生活经验得知，职工集资建房的转让无外乎是为了赚一笔钱，赚的多少不一，少的一万、二万，多的十万、八万，不赚钱绝不可能转让。当然转给自己相当关系的人，不赚钱也是有可能的，但这样的转让尚未发现有纠纷的。纠纷往往发生在赚多赚少这一部分转让者中。

　　一、提出集资建房转让合同无效的方式

　　在审判实践中，往往此类纠纷的转让物早已交付，受让者已对房屋进行装饰入住，有的是以集资建房转让时未经得集资者单位的同意，违反了集资建房管理规定而无效，应返还房屋，支付使用期间的房屋使用费；有的是以集资建房转让时房屋尚未取得房屋产权证，违反了法律规定而无效，应返还房屋，支付使用期间的房屋使用费。

　　二、现行的集资建房转让规定

　　国家对集资建房暂无法律规定，只是各地对集资建房作了一些相应规定，就其是否可转让未作过多的相应规定。处理此类案件一般是适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定进行处理。

　　《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定了民事法律行为应当具备的三种条件、第五十八条规定了七种民事行为无效、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定了七种房地产不得转让的行为。应该说处理这类纠纷是有法律规定的。

　　三、此类房屋的现状

　　当事人主张的此类房屋，在价格上看，发生交易时的房价与现时房价确实产生了较大的变化；在交易形式上看，转让时未征得集资建房单位的同意；从权利保护上看，至今的相关审批记载都是集资建房职工的；从实质上看，集资建房职工早已失去房屋控制权。

　　四、对职工将集资建房转让合同效力的思考

　　1、如果认定集资建房转让合同无效，可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”无效和第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。 因为职工转让集资建房时尚未取得权属证书又未征得集资建房单位的同意，认定为无效是有法律依据的。

　　2、如果认定集资建房转让合同有效，可依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反社会或者公共利益”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（一）第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠”。目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。

　　3、认定集资建房转让合同无效产生的后果。合同无效必然会产生双方当事人各自承担返还责任的后果。受让人无疑要将使用或准备使用的房屋返还给出让人，出让人又要房价款和房屋装修费返还给受让人。但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额又怎么处理为妥？

　　4、笔者认为，集资建房转让合同按有效认定为妥。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让是针对的城市房地产开发一级市场而言，对集资建房转让合同的审查还是应根据民法通则和合同法的相关规定进行处理。这样处理不违背诚实信用原则，也有利于社会稳定。

　　舒楚明