开发商未办理手续，承包人优先受偿

【案情】
王先生同某开发商签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：买受人以每平方米人民币7500元的价格定购出卖人开发的一套三居室房屋，自该合同签订之日起30天内，由出卖人向相关房地产行政管理部门申请登记备案。由于种种原因，在合同签订后的四个多月里，开发商始终未给王先生办理前述手续。不久，开发商携款而逃。王先生只得将开发商告上法庭，请求法院判令开发商发还其已付房款及相应利息。
【审判】
人民法院受理后，依法将同本案诉讼标的有重大利害关系的商品房建设工程承包人（下称“承包人”）列为第三人。经审理，法院认为：原告王先生同被告开发商签订的《商品房预售合同》意思表示真实，内容符合法律规定，依法应当受到保护。被告开发商携房款潜逃已构成违约，依法应当承担相应违约责任。因原、被告之间的预售合同未到有关部门办理登记本案手续且原告只向被告支付了少量房款，故原告债权不能对抗本案第三人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。据此，法院作出一审判决，依法判令将由被告开发的商品房拍卖，各债权人依法定顺序依次受偿。
【评析】
本案又是一起因各方面原因导致业主利益受到损失的案件。本案争议的焦点并不在于被告开发商是否须对原告业主承担法律责任，而是在于承包人同本案原告就本案拍卖价金的受偿顺序孰先孰后，即原告债权能否对抗第三人就本案争议商品房享有的工程价款优先受偿权。
本案判决中所谓“第三人就该商品房享有的工程价款优先受偿权”，是指在发包人不能或者不愿履行债务时，建设工程承包人就承包工程价款所享有的优先受到清偿的权利。根据我国相关法律法规的规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
建设工程承包人优先受偿权制度旨在保护建设工程承包人的合法权益不受侵害，在发包人违反建设工程合同约定的前提下，法律允许承包人直接对其所承建的工程主张权利，而且法律赋予此种权利优先于一般债权和抵押权的效力。承包人主张优先受偿权须同时具备以下要件：1、发包人经承包人催告，在合理期限内仍不履行债务；2、承包人于建设工程竣工之日或建设工程合同约定竣工之日起6个月内行使优先权；3、优先权的标的物须为发包人所有；4、建设工程欠款属合同之债；5、建设工程之性质须适合于折价或拍卖。
虽然建设工程欠款的优先受偿权作为一种法定权利，享有优于其它债权的效力，但法律为保护期房买受人的权利，避免发包人将因其不支付工程款而产生的风险转嫁于消费者，法律对承包人的优先权作出了除外性规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
在此，本律师提醒广大读者朋友，在买房时应尽可能选择信誉良好、资质优良的开发商，及时敦促开发商到有关部门办理相关登记备案手续，以免发生不必要的麻烦。
【法规链接】
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
　　房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”