徐贤梅诉王立征等房屋租赁合同纠纷案
原告徐贤梅诉被告王立征、王学东、刘全成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭 ，公开开庭 进行了审理。原告徐贤梅及其委托代理人汪梅霞，被告王学东及其委托代理人靳爱香、被告刘全成到庭参加诉讼，被告王立征经合法传唤未到庭 ，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，原告在大清老家有房产，以前一直在西安居住。因丈夫去世后埋葬在老家，故今年(指2002年)清明节前回来后打算在家长住。当原告要求被告搬出时，被告竟以有租赁协议为由拒不搬走。故依据有关法律规定提起诉讼，请求依法确认被告的租赁协议无效，并要求被告立即搬出原告的房屋。
被告王立征未作答辩。
被告王学东辩称，其开小店用房时，有刘保学在，他有房产证，自己根本就不认识徐贤梅，也不是租赁她的房。
被告刘全成辩称，一、原告所诉房屋属其父亲刘保学1984年所建，1999年其父亲与王立征达成使用协议，2001年其父亲去世后，因家中无人照管，经兄妹四人协商确认，继续让王立征使用，条件是不收租赁费，但王立征必须对现有三座房屋负责保养维修。二、原告称在大清村有房产，请原告拿出有效证据。请依法确认合同有效，驳回原告起诉。
经审理查明：1999年被告王立征与被告刘全成之父刘保学达成口头租房协议，约定由王立征之子王学东，租用被告刘全成之父刘保学及其弟兄刘保荣、刘保贤、刘保太四人的家庭共有房屋宅基之临街房屋两间开商店，条件是不收租赁费，但王立征必须对现有三座房屋负责保养维修。协议达成后，被告王学东，即在临街房屋开小商店至今。其间2001年刘保学去世，被告刘全成作为其继承人继续租赁房屋给王立征、王学东。原告作为共有房产人之一，系陕西省西安市碑林区人，原籍史庄镇大清村人。2002年清明节前后，原告准备在老家长期居住，就要求被告王立征、王学东搬出所租房屋，而被告王立征、王学东则以有租赁协议为由拒不搬出，双方形成纠纷。故原告诉至本院，请求确认房屋租赁合同无效，被告王学东搬出承租房屋。
另查明：被告王立征、王学东所承租房屋系原告徐贤梅爱人刘保贤(1992年3月病故)被告刘全成之父刘保学(2001年去世)及刘保荣(1957年病故)刘保太弟兄四人共有房屋，曾于1995年3月25日进行分家析产，后又被(1995)获民初字第227号民事判决书确认无效，至今仍为弟兄四人家庭 共同所有。
本院认为，被告王立征、王学东与被告刘全成之父刘保学达成，后又通过刘全成继续实施的口头租房协议的承租房屋，系原告丈夫刘保贤，被告刘全成之父刘保学及刘保荣、刘保太弟兄四人共有房产。刘保贤、刘保荣、刘保学去世后，其各自的继承人均有继承其各自份额的权利。
由于其弟兄四人未分家析产，故其继承人与刘保太对其弟兄四人财产具有共同所有权。所有共同共有 人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有期间，部分共有人不得擅自处分共有财产。租赁权作为处分权的一种行使方式，被告刘全成之父刘保学在未征得其他共有人同意情况下与被告王立征、王学东达成口头租房协议，及其继承人刘全成在未征得其他共有人同意情况下继续实施租房协议，违反了部分共有人不得擅自处分共有财产的规定。故租房协议无效。原告徐贤梅确认房屋租赁协议无效的请求，本院予以支持。据此，原告要求被告王学东搬出承租房屋的请求，本院亦予以支持。根据《最高人民法院〈关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干规定的意见(试行)》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认被告王立征、王学东与被告刘全成之父刘保学达成，后由被告刘全成继续实施的口头房屋租赁协议无效。
二、被告王学东于判决生效后三十日内搬出承租的原告徐贤梅、被告刘全成及其他共有人的房屋。
本案案件受理费50元，实支费200元，合计250元，由被告王学东负担125元，被告刘全成负担125元。
