一房二卖 所有权转移条件是关键
2007年10月,刘某与吴某签订房屋买卖合同一份,约定吴某将其位于北京西四的一幢复式结构的楼房卖与刘某,刘某先付预付款90万元,吴某将钥匙交给刘某,余款140万元待办理房屋过户手续后一次付清。双方还约定,一方违约按房屋标的款38%向对方支付违约金。合同签订后,刘某交付了预付款,吴某交付了房屋钥匙。但在房屋办理过户登记前,吴某又与焦某签订合同,将该房屋卖与焦某,并与焦某办理了房屋过户登记手续。问：刘某可否要求吴某收回房屋，继续履行合同?
答：本案的关键是房屋所有权转移的条件。房屋属于不动产，不动产所有权的转移以公示、即登记为要件。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。具体做法如下：在城镇买卖房屋时，双方当事人均需向主管部门提交有关证件，如房屋所有权证、购房证明信、身份证等，并须在房屋所在地的房屋登记机关办理所有权转移登记，办理过户手续后，房屋所有权才发生移转，未经登记，即使交付，也不发生权利移转效果。
本案中，吴某虽然收取了刘某的房屋预付款并向刘某交付了房屋钥匙，由于双方没有办理房屋产权过户登记，房屋产权仍不发生移转效果。同时，虽然吴某与焦某的合同签订在后，由于双方办理了产权过户登记，该行为因符合法定的登记要件而产生房屋产权转移的法律效果，焦某依法取得了房屋所有权。所以，刘某不能请求吴某收回房屋、继续履行合同。但是，《物权法》规定，订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，吴某与刘某签订的合同也符合法律的规定，是有效的。吴某又将房屋卖与焦某的行为违反了其与刘某的合同，应当承担由此产生的违约责任。故刘某可依据《合同法》的规定，请求吴某返还预付款，并支付违约金或赔偿损失。如果双方约定的违约金过高，吴某可以依法请求人民法院或仲裁机构适当减少。
