物业税面临的难题

　　虽然，物业税从提出到各地空转试点到现在的再次被国务院提上日程，已经历了五六年之久，虽然关于如何征收物业税的争论从来没有停止过。但是，到目前为止，多数业内人士均认为开征物业税面临着诸多的困难，在短期内开征物业税很难实现。总结起来，开征物业税面临的困难主要有以下几大方面：

　　一是物业及土地归属权的问题及土地制度变革方面的问题。

　　开征物业税首先面对的是物业及其所依附的土地的所有权问题。因为，物业税从其属性来看是一种财产税，目的是为了是纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收。正因为如此，纳税人才愿意缴纳该项税赋。其前提是物业的保值、增值，征收的基础是建立在物业及土地的私有化之上的。而在中国，土地是国有的，购房者只拥有70年的产权。这就是说，我们购买的物业随着时间的增长其资产是在贬值的。从这一点来看，中国征收物业税的基础是不牢固的，如果要参照国际惯例来开征物业税，就要建立合理的土地制度，妥善处理物业及其土地所有权的问题，对现行的土地出让制度进行突破性的变革。如招拍挂形式、土地出让金制度等等。而要进行土地出让制度的变革必然牵涉到地方财政及短期利益的问题，甚至会涉及反腐败问题。因此，这会是影响物业税开征的主要问题之一。

　　二是征收物业税对现有房地产行业税收及个税方面的影响。

　　除了物业及土地所有权问题外，征收物业税对现行的税收体系也造成的较大的影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接?如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税?开征物业税按照什么样的标准来执行，对于不同的物业，怎样进行区分?是按照地理位置、还是按照户型面积、还是按照拥有套数，还是按照物业价值等等，这些标准很难界定。因为，中国目前仅居住类房屋就能分为廉租房、经济适用住房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而对于这些政策基础差别巨大的房产，如何评估价值并且进行物业税征收?不可能对不同房屋定不同税率，导致几十种的不同征税待遇。而且，从居住者方面来看，核心城区的房子多为上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子，这些房子虽然户型较小、质量和环境差，但位置好，房子比较值钱，业主按理应该缴纳物业税，但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群，很多人甚至没有工作，又如何保证物业税的缴纳。还有一些房子是因城市化而进城的农民要求实物补偿的房子，他们按照人均四五十平方米标准获得了一套大房子，却可能连稳定的工作都没有。如果按人均面积来征收，显然也存在着困难......类似这样的问题还有许多。

　　此外，从一些国家的在公民购买住房时都实行了减免、冲抵个人收入所得税的政策来看，政府有解决公民住房问题的责任与义务，因此就用减免个人收入所得税的方式鼓励公民自行解决住房问题，这也是开征物业税的理由。但中国尚未实行减免和冲抵个人收入所得税的政策。

　　正是由于上述诸多因素的存在，才导致了物业税在具体操作中面临着较大的困难，对此，笔者认为，物业税的征收是从流通环节到持有环节的变革，从长远利益来看，既有利于国家财政收入的稳定，又有利于物业持有者的保值增值。因此是税收发展的必然趋势，但是，从目前中国的实际情况来看，只有把当前面临的诸多问题解决好，才能为顺利开征物业税铺平道路。

　　三是如何对征收对象进行评估及其相关的附属问题。

　　开征物业税还面临着征收物业价值难以有效评估的问题。除了物业的多样性特点之外，评估人员短缺、评估体系尚未建立等等都是制约的因素。据悉，中国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。无法正确评估就不能合理征收物业税。此外，能否保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为等等。这些均是摆在面前的实际问题。

　　四是物业税的司法地位及立法程序问题。

　　开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律的关系调整的问题，因为，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。才能实施。而要设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，从多部门决策，到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议，再到提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要3年时间。

　　此外，开征物业税必然会涉及到很多税种、很多收费的合并，一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行?《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规就的修改，这些都不是短期能够实现的。

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