浅议最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释

　　在大量房地产案件的操作过程中，我们不难发现土地使用权纠纷往往是房地产案件产生的根源。在二00五年八月之前，我们处理国有土地使用权纠纷的主要依据为《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些法律规定为我们向土地出让方、转让方及受让方提供法律服务指明了基本的法律导向，但在具体的司法实践中，我们仍在诸多细节上找不到准确的法律依据。二００五年八月一日，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）开始施行，该《解释》虽然仅直接适用于司法案件的审理，但对于我们就土地使用权非诉讼法律服务方面也发挥着非常重要的指导意义。

　　该《解释》在原有法律法规的基础上，对国有土地使用权出让、转让合同的概念、效力及纠纷处理作出了更为详尽、具体的规定，特别是对于合作开发房地产提出了准确的法律概念，使合作开发房地产行为及因合作开发房地产而引发的纠纷真正做到了有法可依。

　　一、关于土地使用权出让合同纠纷

　　该《解释》第一条规定：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”根据该规定，我们可以看得出土地使用权出让合同是带有一定行政色彩的民事合同，它最终受《合同法》、《民法通则》的调整，出让合同双方当事人在签订、履行合同过程中系平等的民事主体，应当严格按合同约定履行各自的权利义务。

　　出让市场是市场主体取得国有土地使用权的一级市场，为了维护《土地管理法》及《城市房地产管理法》的正确实施，该《解释》中明确规定，开发区管理委员会出让并签订的土地使用权出让合同是无效合同，因为在我国《土地管理法》及《城市房地产管理法》等基本法中明确规定土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。据此规定，土地使用权出让的主体为市、县人民政府，土地管理部门代表政府签订土地使用权出让合同，除此主体之外，任何主体不得违法私自出让土地使用权。

　　最高人民法院对土地使用权出让合同履行过程中合同解除的条件也做出了具体规定：出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地的，受让方有权解除合同；受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方有权解除合同。从该规定可以看出，出让方和受让方在合同履行过程中权利义务是完全对等的。

　　二、关于土地使用权转让合同纠纷

　　该《解释》所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。转让市场是我国土地使用权交易的二级市场，也是相当活跃的一个市场。如果说出让合同还带有一定的行政色彩的话，转让合同则是纯粹的民事主体之间的协议。在该《解释》中，我们不难发现司法审判越来越重视交易的稳定性，不轻易认定合同无效，即使一方在转让时存在个别不符合法定程序的行为，但在起诉前依法履行了相应的批准或核定手续，即认定该行为具有法律效力，应受法律保护。

　　在我们的实践操作中，我们经常遇到一宗地多次卖的情形，而买卖行为符合法律规定，作为受让人的合同权利均应受到保护，那么多个买受人要求履行合同的应如何处理呢？该《解释》第十条对此作出了详细的规定，买受人的主张得以支持的顺序基本如下：已经办理土地使用权变更登记手续的，其要求履行合同的权利优先于其他当事人，次之是先行合法占有投资开发土地的受让方，再次之为先行支付土地转让金的受让方，最后如合同均未履行，则依法签订在先的合同受让方其权利优先于其它受让方。上述内容是在《合同法》及《土地管理法》的基础上做出的对实践操作更具有指导意义的具体规定，势必会为土地交易市场进一步成熟和完善起到至关重要的作用。

　　三、关于合作开发房地产合同纠纷

　　在此前的相关法律规定中，虽也有涉及合作开发房地产的内容，但对合作开发房地产的法律概念一直缺乏准确的定义。二00四年的《经济适用住房管理办法》中提到了合作建房的概念，但将合作建房并入经济适用房的范畴，与该《解释》中所称合作开发房地产存在本质的区别。

　　合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该《解释》指出合作开发房地产的当事人一方必须具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发资质的，应当认定合同无效。此规定为合作开发房地产的主体提出了准入资格的要求。
该《解释》所讲到的合作开发房地产指的是以出让的土地使用权作为投资而开发的房地产项目，如以划拨土地使用权作为投资对房地产进行开发，必须履行法定的审批程序，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权后方可履行合同，否则将构成划拨土地使用权的非法隐形交易，所签订的合同系无效合同。

　　如合作开发房地产合同的一方当事人不承担经营风险，提供土地使用权的只收取固定利益或提供资金的只分配固定数量房屋，那么此种合同应当分别认定为土地使用权转让合同或房屋买卖合同，而不再按合作开发房地产合同共享利润、共担风险。

　　事实上，该《解释》出台后，在我们的具体操作中，还需要面临诸多具体问题，如开发过程中的报建手续如何办理的问题、销售过程中如何对外确定销售主体的问题等等，仍需要相关的法律法规进一步明确，这样才可能使合作开发房地产行为的合法性、可操作性落到实处。

　　无论怎样，该《解释》的出台意义重大，需要我们通过学习和实践更深层次的予以领会。