土地使用权抵押如何评估风险

　　土地使用权抵押评估的首要问题是判断评估对象依据法律法规是否可以抵押。在评估过程中，估价师需注意并向金融机构提示抵押风险。

　　《物权法》第一百八十条、一百八十四条有关于不动产抵押的基本规定，但是，由于我国土地使用权种类复杂，关于土地使用权抵押的法律规定散落于《担保法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法》，以及一些相关的行政法规、部门规章和政府文件中。在土地使用权设立抵押之时、抵押期间到抵押权实现之时，每个时点对于抵押权都有不同的法律规定，从而影响到抵押权的效力。估价师虽然是评估设立抵押权那个时点的价值，也应该将土地使用权在抵押过程中、抵押权实现时可能遇到的风险，在估价报告里披露给报告使用人，以达到规避风险的作用。

　　允许抵押的土地使用权须满足附带条件

　　依据《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押的财产，不应作为抵押估价对象。而法律规定附带条件可以设立抵押的，应当满足设立的条件。

　　划拨土地的使用权可以抵押，依1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第三款要求，划拨土地上应该有建筑物和其他附着物，才符合划拨土地的使用权可以抵押的条件。可见，划拨建设用地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下，不能设定抵押。

　　集体建设用地随乡镇、村企业的厂房等建筑物一并抵押。《物权法》第一百八十三条规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　国家租赁土地使用权随地上房屋等建筑物、构筑物抵押而抵押。依据是国土资源部1999年《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》第六条的规定：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

　　因土地使用权与地上建筑物分别登记而分别出具评估报告时，在土地估价报告中，应明确土地使用权与地上建筑物的关系，特别对于行政划拨建设用地使用权、乡镇、村企业的集体建设用地、租赁土地使用权设立抵押，应该随地上建筑物一并抵押。

　　时间因素的影响不可忽视

　　开发商通过以招拍挂方式取得出让建设用地使用权作为抵押物，向金融机构申请开发贷款是常见的融资方式。但出让建设用地使用权设立抵押后，在抵押期间依然面临闲置土地被无偿收回的风险。

　　2012年5月最新修订的《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)第十四条第二款规定：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权;闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

　　土地使用权被收回，相当于原使用人名下的土地使用权灭失，作为从权利的抵押权也随之灭失，金融机构作为抵押权人，不仅权利灭失，由于是无偿收回，经济上也无从得到补偿，以土地使用权作为贷款的担保不复存在。

　　不过在现实中，大量土地的出让建设用地使用权已超过两年时效，因各种原因未被认定为闲置土地，但应该关注其规划批准文件的时效问题。规划条件是土地合法性的重要前提条件。通常情况下，城市规划管理部门关于规划条件的批准文件都是附带有效期限的，一般来讲，与土地使用批准文件的有效期一致，超过规划批准条件有效期限的，规划条件需重新进行确认，对于土地使用权人和抵押权人来说，都会造成价值的减损。因此，在评估以出让建设用地使用权抵押价值时，应严格审查估价所依据的各项规划审批文件是否在批准有效期内。

　　此外，土地使用权的剩余使用年限对于长期贷款的年限具有重要影响。土地使用年限是我国土地使用权法律体系的重要特征。目前，在不动产抵押中，商业、写字楼、酒店等经营性物业可以申请经营性贷款，期限可能长达10年。同时《物权法》第二百零二条规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。因此，抵押权受法律保护的时间一般是在2年的诉讼时效内，在银行的抵押合同中，抵押期限为实际抵押期限另加2年的诉讼时效。

　　土地剩余使用年限不仅是在估价过程中影响价值的重要参数，也是影响抵押权效力的重要因素。因此，估价师应与借贷双方充分沟通，在估价报告中对于土地剩余使用年限进行明确披露，供金融机构确定贷款年限参考。

　　划拨建设用地使用权应设定使用年限

　　划拨建设用地使用权通常没有规定使用期限，但在价值定义时，应将土地使用年限定义为设立用途法定最高使用年限。

　　抵押属于市场交易行为，划拨建设用地使用权随建筑物抵押而抵押，也是进入市场的方式，而划拨建设用地使用权进入市场需补办出让手续，缴纳土地出让金，方可转为出让使用权。因此，划拨建设用地使用权抵押时，定义为有限期、有偿土地使用权即符合法律规定，也符合市场规律。

　　相关估价实践中不同的方法也都要求定义有年期的土地使用权。如果采用设立为出让建设用地使用权扣减土地出让金的技术路线，价值定义为市场价值，对应的土地使用权类型应该为有使用年限的出让建设用地使用权;采用市场比较法的案例均为出让案例，土地使用受年限约束，估价对象也应定义有限年期才有可比性;如果采用收益法，依然需要确定收益年限。

　　为抵押权实现作假设应留意相关规定

　　在对抵押权实现进行假设时，应留意法律对土地性质和用途的限制。

　　《物权法》第二百零一条规定：依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。因此，不论何人取得了荒地的土地使用权，原则上不得改变土地集体所有的性质和土地的用途。在估价过程中，对于此类用地不得作土地性质和用途转变的假设。

　　此外，划拨建设用地使用权抵押权实现时，还存在一个地价款优先受偿的问题。

　　根据《担保法》第五十六条、《城市房地产管理法》第五十一条的规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　评估划拨建设用地使用权的抵押价值，应该评估出该宗土地设定为出让建设用地使用权情况下的市场价值，以及应缴纳的政府土地收益。划拨建设用地使用权的抵押价值等于设定为出让建设用地使用权情况下的市场价值减去应缴纳的政府土地收益。

　　最后，放眼长远，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予农民更多财产权利;保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。随着土地使用制度改革的深入，土地使用权抵押的法律体系，还会随着土地使用制度改革，特别是集体建设用地、土地承包经营权流转的改革而进行调整和完善。