在租赁房屋上设定抵押，对房屋租赁合同与租赁各方当事人之间的权利有何影响？

　　在租赁房屋上设定抵押，对房屋租赁合同与租赁各方当事人之间的权利有何影响?

　　就租赁房屋设定抵押的，无论抵押是在租赁合同成立之后设定的，还是在房屋出租之前就已经设定的，该抵押权对已经生效的房屋租赁合同的履行，均不产生影响。具体的情形如下：

　　(1)租赁房屋出租后，出租人又在房屋上设定抵押的，由于租赁关系的标的是对房屋的占有、使用和收益，并不涉及抵押物的价值问题。而抵押权针对的是房屋的交换价值。因此，这两种权利并不直接发生冲突。当抵押权人实现抵押权后，由于有民法上“买卖不破租赁”原则的存在，承租人的权利也不会因为抵押权的实现而受到任何影响。

　　(2)先在房屋上设定抵押权，然后出租人又将房屋出租的，租赁合同虽然有效，但不能对抗抵押权人。因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现抵押权时，可按房屋并无租赁关系存在进行变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。同时应当注意，出租人与承租人之间的房屋租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此要求承租人承担违约责任。