购房面积误差值超过3% 出售人要赔偿买方
■新闻提示
购买到心仪的房屋是为了快乐居住。在实践中，购房者买到的房屋面积与合同约定相比非涨即缩，却经常得不到开发商的合理解决;为买到合适的房屋，常有购房者多掏转让费，让“炒楼花”者赚一把，可反悔时却没有后悔药;还有一些房产纠纷因于法无据，不仅困扰着买卖双方，也困扰着律师、法官……
案件回放
■房屋面积非涨即缩困扰购房者
王先生购买了一套住宅，合同约定地下室面积为9平方米。交房时王先生发现地下室面积变成了12平方米，王先生极力向开发商主张自己的9平方米。
李女士买的新房居室内没有储藏间，她准备用小房放杂物。交房时，李女士被告知，小房已被开发商卖给别人且无法调剂。李女士认为没有小房严重影响了她的购房目的，她决定退房。
法官说法
呼吁相关法律补充条款出台
与会法官表示，关于小房或地下室面积误差的纠纷很多，但相关法律法规却没有明确规定。法官们呼吁，补充条款应尽快出台，以指导审判实践。
律师观点
地下室面积纠纷缺乏处理依据
新业律师事务所张霄云律师表示，王先生和李女士的纠纷非常典型，经常会有当事人就小房或地下室面积涨缩问题咨询律师，“开发商该如何担责任，该赔我多少?”
关于房屋面积误差该如何处理，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，关于面积误差比绝对值3%的规定很详细，也很具操作性，但小房或地下室面积误差是否适用这一规定?因于法无据是个具有争议的话题。
张霄云律师认为，房屋是指人们生产、生活、储存物品的地方，因此小房或地下室从性质上说就是房屋，其面积误差的处理就应适用3%的规定。但这3%是谁的3%，是地下室的面积和居室面积加起来的3%，还是单独地下室面积的3%?这一点也于法无据。
燕赵众诚律师事务所王国贞律师认为，地下室面积涨缩应适用3%的规定。因为合同中地上房屋面积和地下室的面积是分别约定的，而且产权也是分别登记的。所以地下室也应适用3%的建筑面积误差，否则购房者的权益得不到保护。
冀华律师事务所的范浩南律师则持否定观点，认为地下室和套内面积是两回事，不应适用3%。
百盛律师事务所姚根强律师则认为，关于地下室的定性问题，法律没有明确的区别和界定，面积误差纠纷实际上怎么处理，于法无据，律师们也很头疼。
案件回放
■购房者接受“炒楼花”后别反悔
某开发公司售楼人员王某在内部认购阶段卖出一套房子给朋友，后来由于朋友工作变动想退房。后李某前来购房时，王某把这套房子卖给了李某，并说明情况，此时房价涨幅很大，但双方仍按照内部认购时的优惠价签订购房合同。在合同之外，王某收取了李某两万多元转让费，李某当时觉得还是比按现房价买划算。购房合同备案后，李某又反悔了，觉得就应该按照合同约定支付房款，于是起诉到法院请求返还转让费。法院没有支持李某的诉讼请求。
法官说法
交了转让费很难要回来
民三庭庭长王进才表示，在民事活动中，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。因此，对于王某与李某之间自愿的民事行为，在不侵犯国家、集体及第三人的利益前提下所形成的结果，民事法律没有给法院强制调整的根据。
因此，法院对李某这样的购房者提出警告，交额外的转让费时要考虑清楚，因为法院不会支持要求返还的诉讼请求。
当然，对于开发商而言，销售房屋也应当符合相关法律法规的规定，像王先生这样“炒楼花”，除其违法所得应由相关行政机关予以收缴外，还应当受到相应的行政处罚。
律师说法
购房者也要讲诚信
范浩南律师认为，李某与王某之间的转让费属于平等民事主体之间的民事关系，他们之间的交易没有危害第三人，李某虽多付了两万多元，但也买到了便宜房子，房产公司也没遭受损失，且双方自愿。在这种情况下，任何一方反悔都难得到支持。购房者在支付了部分转让费，买到了便宜房子后又反过来诉讼，也违反了诚实信用原则。
张宗强律师认为，这是典型的炒楼花案例，上海市第一中级人民法院曾判决过一个相同的案子，购房者支付了30多万元的转让费，法院本着公平、自愿的原则同样没有支持他要求返还转让费的诉讼请求。
对于炒楼花，张宗强认为应区分对待，看预售人与开发商有没有恶意串通，还是真的有人转让或退房。有时这是一个营销手段，售楼人员会以“房子已经卖完了，还有一套是某某准备退的，你要不要?”作为营销手段，购房者要注意。《国办发2005第26号文》明确规定“国务院禁止炒楼花”。必要时，法院可以认定合同无效。
案件回放
为配合政府拆迁，原告李先生与被告某房地产开发公司签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》。李先生对于自己被拆迁的房屋选择了房屋产权调换的方式进行补偿：被告承诺将他现住的房屋拆除后，将李先生安置在新建的小区8号楼六层的A4号，建筑面积为83.87平方米，按市场价互相结清差价。2004年12月21日，李先生要求入住新居时，被告知已建成的该套房屋有160多平方米，比原来约定的面积多出80多平方米。李先生主张，被告交付给他的房屋实际面积在3%以内的部分，李先生按法律规定补足差额，超过3%的部分由被告负担。
法官说法
规划变更不适用建筑误差的规定
针对此案，石家庄市桥西区法院民三庭庭长王进才认为，李先生是依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，关于面积误差比绝对值3%的规定，认为开发商应承担面积误差超出3%的部分的房价款。而法院查明是规划变更造成的误差，多出的80多平方米不是建筑误差，因此不适用3%的标准，法院判决开发商向李先生提供一套与约定面积相当的住宅，并提供因迟延交房该付的违约金。
司法解释第十四条是针对房屋买卖合同纠纷中常见的建筑面积误差问题作出的规定，它的立法目的有两个：一是解决商品房建设中客观存在的不可避免的误差问题，平等保护买卖双方的利益;二是当误差超过合理范围(超过3%)时，即对开发者苛以较重的责任和处罚，此时法律的天平明显倾向了购房人。[page]
但对于规划变更，尤其是拆迁过程中常出现的规划变更，法律法规是允许的，但开发商要尽到告知义务。李先生与开发商的纠纷，开发商的责任在于规划变更时未按照《商品房销售管理办法》第24条规定(见相关链接)及时履行告知义务。
律师观点
开发商恶意变更须防范
信联冀立律师事务所张宗强律师表示，开发商如果变更应该提前通知，设计变更是否合理，首先要看是否有恶意的倾向，是否主观上要损害业主的利益。设计变更开发商和业主之间应当有明确的约定，否则有关单位不能在变更图纸上盖章。
燕赵众诚律师事务所王贞国律师认为，房屋面积有误差是正常的。如果属于政府强制的变更，开发商不应承担责任。开发商的变更如果不违反政策部门的规划，政府不会干预。实践中如果开发商为了增大销售面积而变更太多，这有恶意的嫌疑。
与会律师纷纷表示，开发商不能以规划变更的名义，行损害购房者利益之实。否则，有违诚实信用的原则。
■问题点击
律师在实践中发现的、解决起来于法无据的问题有很多。针对问题多、依据少的现状，各界人士纷纷呼吁完善有关房地产立法是当务之急。
1、地下室通过纵横交错的管道和设置物业公司公共管理的阀门势必会影响业主的使用功能，这种情况下是降价还是核减面积?
2、开发商在交房时，房屋主体结构虽然经验收合格，但煤气、路面、水电等均不具备使用条件，买受人能否拒不收房，这些条件的不具备是否构成开发商继续承担延期交房的违约责任?
3、开发商在交房时要求业主预交物业管理费、水电费、电视初装费等相关费用，如果业主拒交，而开发商以此为由拒绝向业主交房，那么开发商是否承担延期交房的违约责任?
4、团购协议一般是签订在项目还没有开盘之前，更谈不上有预售许可证，那么团购协议的法律效力该如何认定?
5、业主与开发商签订认购书后，业主交付一万元定金，后因开发商违约而双倍返还定金，业主可否同时要求开发商赔偿损失?
