二手房交易应注意的事项

　　导读：二手房交易应注意哪些事项?本文主要介绍的是二手房交易在签订房屋买卖合同时应注意的事项有哪些?详细内容请看本文介绍：

　　案情简述：

　　2007年9月，田某在北京通过某房屋中介，签订一房屋买卖合同，购买冯某所有的房屋一套。三方并签订了一份《居间保证合同》，约定:中介接受委托提存田某支付定金、房款，并按照有关约定支付冯某。田某的付款义务为将购房定金、房款依《买卖合同》约定如期如数支付到中介指定账号，由中介进行提存。中介收到田某付款后自田某及冯某办完过户手续，贷款到达中介账户起第三个工作日将房价款的70%支付给冯某。三方约定购房定金及违约金均为人民币12万元。

　　当天，田某向中介支付了定金12万元。随后冯某要求中介将定金交给他，遭到拒绝后，冯某提出解除合同。田某于是将冯某告上法庭，要求其承担违约责任。法院审理认为，冯某单方解除合同理由不成立，遂判决冯某给付田某违约金12万元。

　　根据合同约定，中介可以暂存定金，但中介滥用定金的案例并不鲜见，因此，自2007年下半年起，北京市实行专用存款账户划转房款，一定程度上缓解了中介收取定金后随意使用的弊端。但这仅仅是一种行政指导性的交易方式，本案的发生就说明这一模式并没有被广大群众知悉并加以运用。笔者认为，有关部门应制定规范中介行为的细则，明确规定“中介处不应留存任何定金、房款”。

　　二手房交易合同用注意事项

　　目前通过中介的二手房交易，除买卖双方签订《房屋买卖合同》外，还需与中介签订《居间保证合同》。为避免合同约定不明产生纠纷，在进行二手房交易时，交易双方需要对以下三个方面予以特别注意：

　　一、在合同中分别约定定金和房款各自的支付方式。

　　甚至可以约定“以卖方收到定金，视为定金的交付”。如果采用专用存款账户或者第三方留存定金的交易方式，也要书面约定定金到达第三方账户时，视为向卖方交付。

　　二、细化买卖流程，明确买卖双方及中介在交易的过程中先后履行义务的顺序。

　　如中介收到定金后应于何时交付卖方，卖方收到定金后或收到定金前需要履行什么义务，随后的房屋评估、过户、划款、物业交验等由谁来做，买方、卖方还是中介，什么时间做，以什么顺序做，都需要明确、细致的约定。

　　三、尽量选择通过存量房交易结算资金专用存款账户划转。

　　2007年5月22日北京市建设委员会推行《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，其中第四条第二项规定了买受人可以选择定金的支付方式为存入专用账户划转，买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构办理资金划转手续。但自推行以来，还是有很多交易人不愿意甚至不知道选择专用账户划款，由此引发大量诉讼。如本案中的冯某，若当时与买受人协商选择专用存款账户划转，就不必忧心定金是否能拿到，也就没有后续纷繁的诉争，更不会背上沉重的违约债务了。