开发商因变更规划的违约赔偿

　　开发商因变更规划的违约赔偿

　　经政府批准的规划变更，对原定环境的改变是不可逆转的和永久性的。因此，如果环境有重大改变，致使购房人的原购房目的不能实现，则应根据《合同法》第九十四条的规定，允许购房人解除合同或退房，并由开发商赔偿购房人损失。　

　　实践中对赔偿额的确定有较大分岐：一种观点认为，购房人退房时，开发商应退还购房人购房款并承担其利息，购房人已装修入住的，还应赔偿购房人装修费和二次搬家费。另一种观点认为，购房人退房时，开发商不仅应按合同原价退还购房款，还应按原规划条件下该房在退房时的市场价格，赔偿购房人的增值损失。我们赞成第二种观点。房地产的保值增值功能是其固有的经济属性，投资房地产实现投资增值是购房人购房的经济目的，原规划条件下的房屋在退房时的市场价格与合同价款的差额，是购房人应得和可得的增值利益。按照《合同法》第一百一十三条的规定，该增值利益损失应由开发商给予赔偿。　

　　如果购房人不要求解除合同或退房，则应由开发商赔偿购房人房屋贬值损失和分摊土地面积减少的无形资产损失。房屋贬值额应为所购房屋按原规划环境条件和现环境条件分别估价所得价值的差额。无形资产损失应按变更规划前后的容积率差值乘以土地的现时价值求得。土地的现时价值应包括土地的购入价格、追加的土地投资和土地的增值。