房屋买卖与房产证纠纷问题

　　一、案情简述：

　　2004我与我小姨经口头约定，购买对方一处90平米的旧房，并于2005年4月将房款如数付清，(当时并未签署房屋买卖合同)。碍于情面，一直未将房产证要过来。2006年10月，有开发商计划开发该处房产周围土地，该房产将升值三倍。意想不到的是，此时我小姨突然翻脸，竟对外谎称并未将该房屋出售与我，并且把我搁在一边，她自己直接与开发商谈判。

　　11月初，我回到老家，经多方打探，我了解到的新情况如下：开发商的大致条件是，待新建房子落成后，将提供两套90平米的房子给我们。开发合同现已发至各房主手中，只待一些细节问题解决后正式签约，具体时间应该是2006年年底。

　　我到老家后，与我小姨面对面谈判一番。具体过程略去不表，她不愿我与开发商见面，也不给我房产证。最后的结果是双方各让一步。我们双方都同意未来新落成的两套房子两家各一套，并且同意我们双方签订一份协议，有必要的话，再去公证处公证，这样对双方的利益都有所保证。协议由我来起草。

　　所谓吃一堑长一智。为担心对方再次变卦，这次的协议肯定要签订很很认真仔细。我签订这份协议的最低目的是：通过它证明我已经购买了该处房屋，并能保证我将来能有一套房子;最高目的是，待协议签订后去法院起诉，把房产证要回来。

　　二、合同大样(实质内容)：

　　协议书

　　甲方：**买房者

　　乙方：**卖房者

　　甲乙双方经协商达成如下协议:

　　甲方于2005年4月购买了乙方位于A的旧房一套(具体地址是...)，总面积约90平米，房产证至今未过户，鉴于开发商即将开发此地，甲方又常年在外打工，现甲方委托乙方与开发商谈判房产开发事宜，一旦开发成功，甲方王超愿意将两套住房(具体地址是...)中的一套住房赠与乙方。如果开发商仅愿补偿一套住房，则该住房归甲方所有。(乙方应配合甲方在近期内把该旧房的过户手续尽快办理。?)

　　该协议一式两份，双方签字后生效。(或者，“双方签字并经公证后生效”?)

　　落款****

　　日期****

　　三、我的疑惑：

　　1.我也觉得这样写有些不伦不类。房屋已经买卖，却在一年后才签署“购房协议”。如不写“购房协议”，抬头写什么好?

　　2.要公证合同以提高它的效力，然公正后的合同又不能撤销?

　　3.这个协议算是“附条件”?条件若不成就的话，我仍不能确权?

　　4.如果协议明显有利于我，担心对方不签。而我又想通过该协议给对方设置小小的陷阱，又要经得起专家眼光以便于我达成前述的两个目的。再者，我的这个想法并不过分，毕竟是该我得到的利益。

　　一，关于原来房屋买卖的效力问题

　　许多网友都谈到，房屋没有办理过户手续，所以买卖无效。其实，这是不全面的。对开发商而言，由于你们没有过户，开发商肯定只认你小姨、认房产证。因为房屋所有权证在她手中，那是确认合法产权的有效凭据。但这并不是说你和你小姨的买卖就是无效的，它是处理你们之间房屋买卖权利义务的合法依据。一句话，房屋买卖在你们之间有效，并不因没有过户而归于无效。

　　二，关于原来房屋买卖的证据问题

　　这个问题对你来说是较为麻烦的，因为你已经说了证据不足。但是，从你第一次的问与答来看，并非一点证据没有，而且还可以采取录音等手段来补充证明(关于录音你尽可大胆地去办，实践中一般都会认定合法。即便手段有些瑕疵，只要能证明真实情况就对你有利)。所以，为了维护你的合法权益，你在努力争取协商解决的前提下，不必排除你在可能的情况下取得对你有利的证据，证明你们原来买卖的事实。以便在需要的时候拿出来使用。

　　三，关于现在协商解决的问题

　　我倒是赞成你们双方妥协，协商处理。一来解决了纠纷，二来缓解了矛盾，三来留下了证据，以备以后再起纠纷作为一个依据。你写的方案我看了，表述的非常到位，没有什么问题(看来你也是绞尽脑汁了，呵呵)。但你小姨会否签字是个问题，如何技巧地解决，就看你的了，我无法亲临其境，你只好见机行事。我可以负责任地告诉你，只要她能在正常状态下签字，你完全可以实现你设定的目的。请相信非常一般人，没有任何问题。

　　四，关于你的几个小小疑惑

　　1，抬头写什么好?就写“协议书”三个字。

　　2，是否需要公证，不需要。如果有一到两个见证人倒可以。

　　3，条件若不成就的话，能否确权?协议签了，如果上述拆迁出现变故，你完全可以凭这一协议，以及汇款单，三姨的证言、录音、见证人的证言等，在拆迁前起诉要求过户，如果拆迁完毕，开发商将钱给了你小姨，你可以起诉法院，要求你小姨返还不当得利。