对商业地产开发中律师服务的思考

　　　近年来，特别是近一、两年来，在整个房地产市场快速、健康发展的过程中，作为商业地产开发的商铺、写字楼、物流园、建材城、汽配城等犹如雨后春笋，一夜间拔地而起，迅速引起了方方面面的关注。商业地产的开发进入了空前的大发展阶段，“购物公园”、“步行街”、“超市MALL”、“风起云涌”，2003年，成为商业地产年。

　　随着商业地产的发展，这个充满诱惑、充满风险的行业越来越深情地呼唤着律师的深层次法律服务。如何采取有效措施、规避风险、降低风险成为开发商、投资商夜不能眠的思考主题。

　　在市场需求的催生下，商业地产律师应运而生。而怎样才能帮助投资人将风险降到最低，也是商业地产律师亟待解决的重要课题。企业的风险往往来自多方，市场风险、质量风险、管理风险、经营风险、法律风险无时不在。想做好商业地产律师，必须先掌握商业地产的操作程序(规则)，严格控制商业地产项目法律运作的每一环节，团结、协助、项目开发者一道共同化解、消除风险，具体来讲：

　　首先，要从观念上深刻认识到商业地产与住宅地产开发有着深层的差别。商业地产涉及利益主体更多，所涵盖的专业层面更广，更多的融合了商业零售的经营管理理念，是投资者、经营者、消费者三者有机结合，而并不仅仅是开发商与业主二者之间的简单对话，决不可直接套用比较熟悉的住宅开放模式进行商业地产的“克隆”开发。商业地产操作的成功核心是通过策划、规划和经营使市场升值。

　　其次，在业务知识、业务能力的储备下，要做到厚积薄发，每个商业地产律师，不仅要学习和掌握现行房地产法律、法规及相关政策，还应不断搜集、整理新发布的、特别是与商业地产开发紧密相连的各种规章或规范性文件，利用闲暇时间思考目前商业地产运行中法律、法规尚未涉及的新的市场矛盾的处理方案，创设在目前商业地产法规严重缺乏的情况下合法的市场运行文件、策略。

　　第三，在具体项目开发过程中，商业地产律师的服务应努力做到

　　a、宏观决策阶段，商业地产律师要有商业敏锐性，要与法律、政策相结合，把握市场大势，为开发项目选址及市场定位的建设性法律意见，一个好的律师，不仅要能干好诉讼业务，更重要的是还能为企业的战略发展、重大决策提供建设性意见，能通过自身的法律素质综合修养推动企业的经营发展。法地产法律服务的高关联性和复杂性特点，要求每个商业地产律师不仅要有全面的法律业务素质，还必须要有高度的政治敏感性及市场判断力。市场定位、项目选址是市场开发的战略性基础，来不得半点马虎与失误。该项决策的法律论证必不可少。

　　b、土地整理阶段，除妥善处理好房地产开发的共性问题外，特别要注意商业地产开发中的个性化问题。

　　在完成项目决策及选址工作后，开发企业往往还要对项目建设所用的土地进行开发前的全面整理工作。诸如土地使用权出让或转让手续的完善问题、拆迁补偿问题、地质勘察设计问题、建设用地规划审批问题等等，同时人防、消防、环保、交通等前期报建审批工作也不可忽视。此与住宅地产开发除费用差别外，没用原则上的区别，但必须认真对待、依法管理。土地，是一切开发建设的基础，商业地产开发也不例外，它的区别就在于土地利用规划和市场审批管理部门的不同，市场经营许可证与商品房销售许可证同等重要。

　　此阶段也是企业进行市场规划、建筑规划、招商规划、租售规划的重要策划阶段。作为商业地产律师应积极配合企业，在自身的专业范围内学识范围内为企业的发展提供有效的服务，化解和消除再次过程中已经发生的或可能发生的各种矛盾纠纷。

　　c、建筑施工阶段

　　此阶段，律师应协助企业根据项目实际及施工需要，拟定招标文件或委托专业的招标机构进行招投标工作，配合企业选择最合适的施工队伍，签好建筑施工合同及补充协议。配合投资商、开发商完善建筑施工监督管理机制，构建严密、高效的“质量工期管理体系”、“安全文明管理体系”，从而最大程度地降低乃至消除建筑施工过程给开发企业带来的不良经营性风险。要让大家明白，建筑品质的好坏将决定商业地产的未来命运。

　　d、招商阶段、租售阶段的法律服务

　　招商及租售是商业地产经营成果的收割机，也是商业地产开发者或投资者最集中使用律师的地方。

　　商业地产与住宅地产由于功能上的根本性区别，其消费对象及消费心理完全不同，市场风险巨大，初始投资人为降低投资风险，往往在建设项目正式启动前已开始寻找市场主体，并采取各种优惠措施吸引有市场需求的购买主体进行认购，招商工作早期便已逐步展开。

　　所有的经营活动都遵循着一定的法律规则，所有的经营成果都应有一定的载体来保护，在招商的每一个环节都离不开律师的有效服务。

　　租赁或销售工作，实际上是招商成果的进一步确定化。特别是“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托经营合同方式，保障投资收益即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同，对于该份合同，应特别注意，因为它是保障投资收益的法律文书。目前，这方面立法还很不完善，所以对于这种销售方式，专业律师的把关必不可缺。另外，商业地产运行中，往往都有专门的策划宣传机构、销售代理机构或市场营销机构，它们分工合作以加速商业地产的商品化交易完成。作为商业地产律师应配合他们，在合法的基础上以合同形式明确商铺买卖双方或租赁双方的权利义务，及时地处理合同双方当事人的权益纷争。

　　此阶段需要律师认真草拟切实可行的合同示范文本及补充协议条款供招商、租赁业务参照使用，并不断修改完善。

　　e、商业地产物业管理中的法律服务

　　商业地产的物业管理，相对于商品房住宅的管理有着很大的差异，是律师服务的重要环节，是市场管理与市场服务的统一。商用物业(尤其是商铺)因经营业态各异，物业的属性呈现多样性，单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大。而作为经营性物业，物业后期的管理和服务将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。应结合现行市场管理办法及物业管理条例，由律师根据市场实际创和拟定市场物业管理及服务协议。该项工作举足轻重，是市场规范化、秩序化的基础性文件，需要律师谨慎对待。[page]

　　以上只是我对商业地产运行中律师服务的一些思考，请与会委员们讨论斧正，目的在于推动商业地产律师法律服务行为的规范与深化，尽量消除商业地产运行中的法律风险、法律纠纷，保证商业地产的持续、健康、快速发展，实现律师服务与商业地产发展的双赢。