建设银行个人住房贷款知识

　　中国建设银行为简化程序，方便客户，推出了个人住房贷款“一条龙”现场办公业务。即根据贷款客户申请，在调查研究的基础上，将有关部门人员和已经成熟的可以给办贷款的客户集中到一起，办理贷款及相关手续。

　　一、个人住房贷款及其种类

　　个人住房贷款是指中国建设银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。

　　目前，个人住房贷款一般有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

　　委托贷款是指建设银行根据住房公积金管理部门委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。

　　自营贷款是指以中国建设银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。

　　个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一购买同一自用普通住房的个人发放的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

　　二、住房按揭贷款的涵义

　　按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。

　　三、申请个人住房贷款需具备的条件

　　(一)具有城镇常住户口或有效居留身份;

　　(二)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　(三)具有购买住房的合同或协议;

　　(四)不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;享受住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房首期付款;

　　(五)有建设银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

　　(六)建设银行规定的其他条件。

　　四、申请个人住房贷款需向银行提供的材料

　　(一)身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

　　(二)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明，私营企业主须提供财务报表和纳税证明;

　　(三)商品房预售或买卖契约，或其他有效的合同和文件;

　　(四)抵押物或质物清单、权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的证明;

　　(五)有权部门出具的抵押物估价证明;

　　(六)保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

　　(七)申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明;

　　(八)建设银行要求提供的其他文件或资料。

　　五、申请个人住房贷款的大致程序

　　向中国建设银行提出贷款申请，银行审查同意后签订合同、办理财产保险，到当地房地产管理部门办理抵押登记，再到建设银行办理贷款手续。

　　六、个人住房贷款发放数额的确定

　　不享受住房补贴的按拟购住房价值扣除其不低于房款30%的首期付款后的数额确定;享受住房补贴的一般按个人承担部分的70%确定。住房公积金贷款额度按当地房改部门的规定确定。

　　七、个人住房贷款可采用的担保方式

　　个人住房贷款一般采用抵押、质押、保证和抵押(质押)加保证四种担保方式。

　　抵押贷款方式是指中国建设银行以借款人或第三人提供的符合规定的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

　　质押贷款方式是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由中国建设银行拥有，中国建设银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

　　知识点：

　　1.固定利率房贷是指客户与银行约定一个固定的期限，在该期限内贷款始终按照合同约定的贷款利率计息，利率固定不变，固定期满后，按照合同事先的约定来确定剩余期限内的贷款利率水平及重定价周期的业务。

　　2.不同银行给出的利率标准可能不同，而且经常调整，可选的固定期限也不一样，还有一种名为“结构性固定利率住房贷款”的业务，可分段执行不同的固定利率标准，例如招商银行就有个5年期固定利率贷款，前2年和后3年执行不同的利率标准。

　　3.固定利率贷款执行的利率标准一般比基准利率要高，好处就是即便加息也不受影响。

　　课堂提问：

　　“现在加息预期越来越强，我是不是应该办固定利率贷款?”陈小姐首次置业，曾有朋友在2006年时买房办了固定利率贷款，受随后连续多次的加息的影响较小。

　　现场解答：

　　目前，固定利率房贷并没有重新兴起，多家银行都反映“好久没有人做了”，不过也有反映“近期咨询的增多”。

　　由深圳各银行现有的固定利率房贷业务来看，执行利率较多的是6.66%、6.75%，有的算上优惠后是6.16%，最低的是5.98%。现在5年期以上个人住房贷款的基准利率是5.94%，按照最优惠的7折利率，就是4.158%，“即使央 行 在 今 年 加 息4次 ，每 次 加0.27个百分点，到明年执行的贷款利率也才5.238%，比现行最优惠的固定利率还要低”。某国有银行个贷经理说在现在这样的“低息时代”，固定利率没有吸引力，尤其去年很多人买房都能享受到7折利率，所以银行已经一年多没有做固定利率房贷业务了。

　　现在银行对优惠利率卡得很紧，即便是首次置业，也很难再有7折，多数只能最多享受到8.5折，也就是5.049%，那么以每次27个基点的加息惯例来预算，即便年内加息4次也还没有现行的固定利率高。不过，对于二套房就不同了，现在各家银行基本上都对二套房都严格要求按基准利率上浮10%，也就是执行6.534%，已经接近现行的固定利率，只待加息一次就会超过了。假使如有业内专家所预测，今年内有可能4次加息，那么二套房的贷款利率将达到7.614%!所以，加息预期之下，二套房办固定利率划算。

　　特别提醒：

　　以上都是按现行的固定利率标准计算的，未来加息的话，银行也可能上调固定利率的标准，关键就看银行是否有意着力推广此业务。而各银行目前尚无力推固定利率房贷业务的说法，而是更着力在“存抵贷”业务上，也有抵消高利率的理财作用。

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