商铺（因土地性质变更）使用期缩短30年起纷争

　　业主斥资百余万元投资浦东八佰伴附近大厦一间商铺，原以为该商铺属于住宅小区共建配套设施、享有70年的土地使用权;近来才发现该商铺就是商业设施，土地使用年限为40年。

　　业主认为开发商存在欺诈，而开发商却认为，商铺的40年土地使用权是法律强制规定，公司在销售时没有欺骗业主。业主周先生遂将开发商起诉到法院，要求赔偿房价总额的七分之三计46.6万元。昨天，浦东法院开庭审理此案。

　　■业主

　　周先生购买的这套商品房位于浦东南路1138号2层253室，面积26.81平方米，2006年11月14日购买时单价为每平方米4万余元，总价108.9万余元。商铺所在的大楼名为鄂尔多斯国际大厦，紧邻八佰伴，开发商为上海久大置业有限公司。

　　周先生向法院起诉称，双方签订的《商品房预售合同》中约定，该物业所在地块的土地用途为“住宅、公建用地”;预售合同的附件中也载明“建设用地年限：70年(1998年3月27日至2068年3月26日);性质：商铺”。周先生因此认为，自己购买的这间商铺属于住宅小区的公建配套商业设施，而根据国家和上海市的相关规定，此种性质商铺的土地使用年限和住宅的相同，也是70年。“正是看中了长达70年的土地使用权，比一般商铺的期限要长，我才斥资购买，这样投资回报率会更高。”周先生说。

　　但购买一段时间后，周先生在向房地产交易中心查询时意外发现，这间商铺的土地使用期限并非70年，而是40年，跟普通商业用地没啥两样，开发商大产证上的登记信息也印证了这一点。使用期限一下子缩短30年，周先生感觉自己“上当受骗”，遂与开发商交涉。周先生认为，开发商为抬高房价，故意隐瞒房屋用地的实际使用年限，构成欺诈，他要求开发商赔偿损失，金额为房价的七分之三，计46.6万元，并为此将开发商起诉到法院。

　　■开发商

　　开发商认为，周先生购买的这间商铺，其土地性质就是单纯的商业用地，不是所谓的“公建商业配套”概念，公司没有欺骗业主。在昨天的法庭上，开发商的代理人解释了鄂尔多斯国际大厦这处物业的来龙去脉：2005年，上海久大置业从其他建设单位受让了这幢大楼，当时还是个在建工程，属于菊园项目第四期。前一个开发商在立项申报时，将菊园项目的所有工程统一申报为“住宅、公建用地”。等到鄂尔多斯国际大厦竣工后，久大置业公司按照程序向政府部门申请变更土地证时，该大厦1-4楼为商铺，5楼以上为办公用房，政府部门于2007年12月底按照该大厦的实际业态将其土地性质变更为“商业、办公用地”，相应地，土地使用年限分别为40年、50年。

　　“明明知道这个大厦是商业用地，为什么不提前去变更土地证，好让我们业主知道呢?”周先生认为，开发商欺诈故意相当明显。但是开发商表示，变更土地证不是企业想办就能办成的，而是要等政府部门的通知。

　　“那为什么购房合同附件中记载的土地使用期限是70年?”周先生再次质疑。对此，开发商解释，这个信息是房地产交易中心根据菊园地块的原始情况而自动填写的，不是开发商自作主张写上去的，“再说了，房屋土地使用期限是法律强制规定的事项，不能由双方当事人自行约定，也无需约定，因此购房合同附件中‘70年使用期限’这一条款没有法律效力。”

　　■法院

　　不肯调解择日判决

　　据了解，周先生所购商铺已经交付，但尚未办理小产证。“我要买的就是住宅公建用地上的商铺!”面对周先生的购房意图，开发商表示，周先生在购房时，鄂尔多斯国际大厦已经结构封顶，且与周围住宅之间有围墙隔开，“他怎么可能对物业的性质什么都不了解呢?况且楼书、销售模型上面也都有说明，是住宅还是商业用房，业主看在眼里、记在心里。”

　　不过，业主周先生始终怀疑开发商为了抬高房价，不惜采用欺诈手段，人为“延长”商铺的土地使用期限。在开发商看来，此举毫无必要，因为如果标榜为住宅区商铺的话，房价反而比不上商务楼的商铺价格，周先生所说情况不合常理。

　　对于46.6万元的赔偿额，周先生指出，70年使用期缩短为40年，遂按照房价总额的七分之三计算金额。不过开发商认为，40年以后，商业用地的土地使用权如何处理，迄今为止尚无明确法律规定，“有没有损失还不确定，索赔从何谈起?”鉴于开发商不同意调解，法院将择日对此案作出判决。