如何认定商品房买卖合同中违约金过高
一、如何认定商品房买卖合同中违约金过高
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、法院如何调整过高违约金
１、逾期交房
按照逾期交房的天数及逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定买房人的损失，以房屋租金上浮３０％为宜计算违约金。综合考虑逾期交房的过错程度、企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，自法官行使裁量权对违约金的计算标准进行调整。
２、逾期办证
逾期办理房屋初始登记权属证书，违约方主张违约金过高要求调整的，应结合守约方的实际损失情况确定，若未给守约方造成实际损失的，则酌情将违约金调整为银行同期同档次贷款年利率的130％。
３、逾期付款
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为过分高于造成的损失，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
三、实际中违约金的考量因素
一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在司法实践中，法院一般对于违约金采当事人意思自治原则，不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方 一般会以实际损失及主观过错程度加以抗辩，要求法院予以适当减少。在司法实践中，合同违约金考量的因素主要有以下四个方面：
１、实际损失
实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。
此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金利益损失，而法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下为由，不予支持。法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。
２、过错程度
合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错（是否为主观故意违约）及守约方是否与有过失。
３、交易价格变动
法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。
以上就是找法网小编整理的关于如何认定商品房买卖合同中违约金过高的相关内容。对于违约金是可以双方进行约定的，若是违约金过高是可以根据法律规定适当的进行减少的，当然只要在法律规定的允许范围内的违约金都是受到法律保护的。若您还有其他疑问，欢迎咨询找法网律师。
