单位集资房纠纷并非一律不受理

　　我朋友从某单位一集资建房户手中受让了一宗已确定房号的单元房集资权，房建成后出让方却拒绝交房。被迫涉诉时却又被告知此属“集资房纠纷”，法院一律不予受理。请问：对“集资房纠纷”一律不予受理有何法律根据?

　　读者 赵某

　　1992年，最高法院发布法发(1992)38号文件《关于房地产案件受理问题的通知》，规定对“集资房纠纷”不予受理。我们认为，应正确理解这一规定，对集资建房发生的纠纷应区别对待，不宜一律不予受理。

　　一、只有完全属于集资建房单位内部范围内的事项，才不属人民法院主管。38号通知对集资房纠纷的受理问题之所以采取较为慎重的原则，主要是考虑到此类纠纷中涉及单位与集资建房职工之间存在不平等的内部行政管理关系，故对“占、腾、退”等情形应按照单位内部的分房规则处置。因此，对此类“集资房纠纷”，只能通过强化单位内部管理的方式来解决，司法权无法代行单位内部的行政管理权，故人民法院对此类纠纷不宜受理。

　　二、对已有归属的物权发生的纠纷应属法院受理范围。实践中，围绕集资建房所发生的纠纷多数是可诉性纠纷。其大致可包括以下几类情形:一是名为“集资建房”实为商品房买卖纠纷。此时，形式上的集资单位与物权期待权人之间根本不存在房产分配的管理与被管理关系，也即不存在需要利用单位的行政管理权来将非确定的物权加以确认的问题。事实上，在签订有关集资建房合同时各方的房地产归属权早已被确认。此时发生的纠纷实为平等主体之间的商品房买卖纠纷;二是各集资权人通过单位的分房程序已将各自的物权分析清晰，物权归属关系完全确定，此时单位对集资房分配的行政管理权亦以用尽。故此后所发生的有关占房、腾房纠纷实为平等主体之间的排除妨碍纠纷;三是在物权和物权期待权已经得到确认时，各权利人对外发生的各类房地产或集资权转让纠纷，实际上也是平等主体之间的物权合同纠纷;四是平等主体之间围绕集资房发生的其他不属单位行政管理权调整的民事权利纠纷。上述各类纠纷只要符合民诉法第108条所规定的程序性条件，人民法院均应受理。

　　来函所述情形实为上述可予受理的第三中情况，其属平等主体之间所发生的物权期待权转让合同纠纷，法院拒绝受理并无法律依据。