集资房买卖效力分析

　　集资房买卖效力如何？通过下面一则案例评析说明这一问题。

1、案例：

　　2001年，甲和乙签订集资房买卖协议，协议约定，甲单位拟集资建房，房屋面积、朝向、房号均未确定，首期集资款4万元，后期约4万元，均由外单位的乙以甲的名义向甲的单位交付。乙另给甲福利补贴2万元计，分两次付清，先付一万元，交付房屋后再付一万元;同时约定，此房如不再建设，房款由甲退还给乙。

　　2004年，甲单位开始建房，已按约定交付了房款和一万元“补贴”。房屋竣工后，甲不到单位去领钥匙，也不向乙交付房屋，乙起诉甲，要求履行协议。

　　2分析：

　　本人认为，此案中，甲分到的房屋属于福利性质的单位集资建房，从双方协议签订时看，这份协议违反了国务院关于房屋买卖的行政法规的规定，依据国务院的第三次发文，单位集资购房应纳入经济适用房的范畴。其购买对象及交易有严格的规定，本案中，甲乙双方的买卖协议违反了行政法规的有关规定，因此此协议为无效协议。

　　因此，本人认为本案应认定协议无效。

　　如果本案中，甲乙双方约定的是：甲方取得全部产权，并按照有关规定可以上市交易时，甲方应给乙方办理过户手续并交付房屋。本人认为这样的合同或协议为有效合同或协议。

　　但在本案中，本人认为法院判决甲方向乙方交付房屋并办理产权过户手续为错误判决。

　　3、本案中存在的问题：

　　甲的房屋为夫妻关系存续期间的共有财产，甲是否有权单独和乙签署买卖协议?法院在认定妻子一方是否知晓并同意上，能否仅从时间上进行推定?此案假如一审已经判决，妻子在二审期间向二审法院提出主张协议无效，会产生什么后果?

　　如果二审法院发回重审，一审法院应如何列妻子在本案诉讼中的地位?是有独三，还是共同被告?

　　民诉法规定，有独立请求权的第三人对诉讼标的的全部或部分有独立的权利，本案中的甲方妻子对该房屋的部分产权拥有独立的请求权，因此在二审程序中，甲的妻子可以以有独三的身份向二审人民法院主张权利，二审人民法院应依法发回一审法院重审。发回后，妻子可以以有独三的身份参加诉讼。

　　结论：即使甲的妻子不参加诉讼，二审法院也应依法判决协议无效。因为本案符合合同法关于合同无效的情况规定。

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