二手房交易流程

　　二手房交易流程

　　1、比较价格：二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等，进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。

　　2、预约看房：通过中介代理公司您在看房前应与代理公司签订《委托代理协议》和《看房单》。在看房时间安排方面要注意：最好提前一天预约看房;业主一般不可能24小时在家等候，最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联系，在预约看房前，尽量多了解对方房产情况，如地段、价格、面积、楼层、产权是否清楚等，做到心中有数。

　　3、签订合同：您在看过房后，表示满意，希望与卖房人签订合同时，应该准备身份证和购房定金。在签订合同时，您需要慎重注意以下几点问题：房屋产权是否明晰，卖房者是否具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，是否具有全部产权，物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担;屋内设备如何安排，物业腾空交接时间如何商定;违约责任及如何争议解决;房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意：检验中介代理公司的《资质证书》和《营业执照》，非法中介不受国家保护;在二手房交易中，中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的，您必须与卖房者本人签署协议，方为有效;若中介公司以售房者代理人的身份与您签署协议，您也有权知道售房者的具体情况，特别是成交价格是否经过售房者认可等，以免被中介公司赚取了差价。

　　4、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步：

　　①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明;如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。

　　②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。

　　③、审核通过后，交易所发放交易转移过户收件单。

　　④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费)。

　　⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。

　　5、物业交验：您应在合同规定的时间内进行验房，验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致;物业里的家具等是否已搬空;物业钥匙是否已交付;有关物业费用换出方是否已结清。验房后，您要注意结清相关的结算费用。

　　出售方相关流程：

　　1、卖房咨询：二级市场自开放以来，卖房者与买房者心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己的房与商品房比较，定价较高;买房者认为是旧房，价格应比普通商品房便宜得多。二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息进行比较，如网上信息、报纸信息、中介机构发布的信息等进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。

　　2、房源登记：如果您有二手房要急于出售，您可以在网上填写登记表，这样您的信息就加入到网上，便于更多的购房者浏览您的信息，及时与您取得联系;您也可以到房地产中介代理公司登记，由中介公司代您发布，或者您自己通过报纸、广播等媒体广告发布您的售房信息。您登记信息时，一定要真实详细说明房屋情况，不可过分夸大、渲染物业的优点，也不可回避明显缺点，少走弯路，实现快速成交。在信息登记时，您必须结合市场行情合理定价，过高不利于快速成交，过低会带来不必要的经济损失;最能把握价格水平的往往是该房屋所在地的房地产中介代理公司，也可向房地产评估机构咨询。

　　3、看房接待：进行房源登记之后，需求信息将反馈给您，购房者实地看房并与您见面。一般，您应该注意以下几点：

　　①、看房之前应预约看房时间，请务必准时;

　　②、请将所售房屋打扫干净，给购房者一个整洁的印象;

　　③、请在看房当日提供尽可能全面的房屋有关材料加以证明，如：身份证、户口簿、房产证、购房协议等。若通过中介代理公司，您也需注意：①、看房过程或在未签订买卖合同前不得与购房者交换联系方式;

　　②、请勿与购房者谈论价格问题(以后到公司谈);

　　③、看房过程中可以与中介公司经纪人和购房者简单介绍房屋情况;

　　4、合同签订：在实地看房后，如果您感到满意，经纪人会协助您谈妥价格。您在提交资料及交纳定金之后，就可以签订购房合同了。签订合同时，对于合同中的每一个条款您都不能大意，我们为您提供了标准的合同样本，以供参考。

　　购房合同中有10项内容至关重要，必须列明：

　　①.转让当事人的姓名或者名称、住所;

　　②.房地产的坐落地点、面积;

　　③.土地所有权性质及该房屋是否可以上市交易;

　　④.代理公司权利和义务及违约责任;

　　⑤.房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况;

　　⑥.二手房转让的价格、支付方式和期限;

　　⑦.二手房交付日期;

　　⑧.双方的违约责任;

　　⑨.争议的解决方式;

　　]⑩.转让当时约定的其他事项。

　　5、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步：

　　①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明;如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。

　　②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。③、审核同意后，交易所发放交易转移过户收件单。

　　④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费)。

　　⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税、土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。[page]

　　6、交付物业：您应在合同规定的时间内向买方进行交房，交房的内容主要包括以下5点：

　　①.物业是否与合同约定的一致;

　　②.物业里的家具等是否已搬空;

　　③.物业钥匙是否已交付;

　　④.有关物业费用或其它尾款费用是否已结清。

　　⑤.请买方签字，确认交付完成。