怎么处理经济适用房交易纠纷

　　【案例一】((2015)一中民终字第1450号)

　　王某和李某在2003年4月约定，李某将2000年购买的北京市海淀区某小区402号房产转让给王某，首付款21万元，其余房款王某每月直接打入李某银行账户，用于该房屋按揭还款，待房屋具备过户条件时，李某应协助王某办理产权过户手续。合同确定后，王某陆续将房款交付李某，402号房屋也于2003年9月交付王某使用，但由于该房屋属于经济适用房，故一直未办理产权变更。现李某以房屋买卖合同违反国家法律规定，要求法院判定合同无效。经法院审理，最终判决双方所签合同有效，但由于该房屋不具备上市交易条件，无法支持王某所要求的办理产权过户手续。

　　【案例二】((2014)朝民初字第34429号)

　　2009年4月，刘某与北京某房地产开发商签订合同，购买了该项目X房屋，该房屋属于经济适用房，合同签订后，刘某交付了房款取得了该房屋的所有权。同年8月，刘某和藏某签订了房屋买卖合同，将X房屋卖给藏某，合同签订后，藏某将72万元房款交付刘某，刘某也将X房屋交付藏某使用，2010年10月刘某取得该房屋所有权证。后刘某以之前不清楚国家法律规定，要求法院判定与藏某所签房屋买卖合同无效。

　　法院认为，经济适用房上市必须符合国家规定，该房屋不满足上市条件，刘某与臧某签订的房屋买卖合同违反国家相关规定，损害社会公共利益，判定合同无效，臧某返还X房屋。

　　北京市住建委在2008年4月8日发布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，通知中规定：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人。

　　针对于该通知出台前购买的经济适用房，通知中规定在取得契税完税凭证或房屋所有权证五年满足上市条件后，可在补交售价10%的土地收益后直接进行交易，而对于该通知出台后签约购买的经济适用房，住房保障管理部门具有优先回购权，出售房屋必须经过该部门同意，并且缴纳房价差的70%作为土地收益金。

　　同样的两例案子，法院判决结果却不同，关键点在于房屋首次购买时间点，案例一中房屋是在2008年4月8日前签约购买的，在此之前的经济适用房，政府不再有优先回购权，只要房主在取得所有权证五年后即可出售。而案例二中的涉事房屋购房合同签订日期是在2009年，该房屋在满五年上市交易之前必须有所在地区的住房保障管理部门出具的放弃回购等相关文件才可上市交易，否则将被认定合同无效，在司法实践中，通常以2008年4月8日已经成为判决该类案件的一个时间节点。

　　通过这两个案例，我们可以从中看到在购买经济适用房过程中，确实存在着不小的法律风险，一旦注意不到，会给当事人带来巨大的经济损失，因此在购买此类房屋时，一定要看是否具备上市交易的条件，以免造成损失。

　　(原文标题：经济适用房交易过程中的法律纠纷)