办入住时－－这些问题你到了吗？

秋冬季节，又到了一年之中的入住高峰。但是，随着越来越多的购房者被告之人住手续，种种问题也变得突出起来。买房是件太事，如果自己花钱买来的房屋与自己在图纸上看的偏差太大，那种感觉就可想而知了。所以，在入住之前把好关便成为购房睹入住后减少烦恼的关键所在。
明细合同防患未然
要想在入住后减少纠纷，购房者在与开发商签合同时就应明确各个有关细节，包括收楼时间、收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)，验搂时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、墙体、厨厕等)等，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。
收楼时，开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。特别要注明如果逾期不能交付时的违约责任及赔偿。如果有条件，请一位业内人士或者律师，分析一下购房合同中有无标准不明或易成歧义的条款，以免除收楼时的麻烦。
“三书一证一表”要细看
国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后经验收合格后方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是开发商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
业主签了有关文件，就视为对住房质量的认可。因此，特别提醒你收楼前千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签入住单。
但是，一些开发商交楼时大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
验房要多关注细节
为避免不必要的麻烦，先验房再办理入住手续这是收楼的正常程序，以免业主在收楼文件上签了字、到物业管理处拿了钥匙进入房间后，发现与理想中相距甚远，可一切已成事实，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，买家在购房合同中特别约定先验房后收楼，如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，这样可最大限度地保证自己的利益。
验房过程中要注意以下细节：第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第三，检查水、电、煤气、天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
装修抵押金以协商为主
验房入住之后，购房者紧接着就要装修，而收取装修押金是每个业主要面对的问题。装修押金是不是该收以及收多少一直是人们争议的热点。一方面，国家和有关部门没有这方面的明确规定，有些业主向有关部门咨询后得到的回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共设施造成磨损，、冈此，物业管理公司在此过程中确实需要投入人力物力进行管理和维护。据了解，目前本市电没有装修押金收取标准的规定，大多数物业公司采取直接向业主收取的方式，即先由物业公司制定一个标准，与业主签定协议后，按照协商的标准收取。在业主没有违背相互协议的情况下，装修完毕后再全部退还。
提前收费业主同意
办理入住手续后，物业公司会要求业主先缴纳一定数额的物业费，之后才发放钥匙入住，一些物业公司要求业主一次性交纳半年甚至——年物业费。那么，提前收取物业费是否合理呢?
收取时间一般采取物业公司与业主协商、按月或按季收取的方法，并在合同中标明，在办理入住时收取物业费。据了解，现在多数物业公司在收取物业时考虑到部分业主经常不在家，频繁收取物业管理费会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有一定的道理。但是，在办理入住手续时提前收取物业费，其数额双方应都能接受，并由双方签定一项缴纳物业费的协议，否则应按购房时的合同规定办理。有关部门认为，物业公司在没有争得业主同意的情况下，单方决定收取物业费的数额，这是违反业主意愿的，是不对的。 (浩麟)