提前三十年签订租赁合同拓展阅读-找法网

合同法规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据实际租赁状况以及司法实践，签订租赁合同应当注意以下事项： 1．主体须明确。在租赁合同中，第一需要确定的就是合同主体问题。现实中因为主体问题发生纠纷甚至被骗的现象比比皆是，需要特别引起签约当事人的注意。 1）核实出租人是否具备出租权。第一、租赁合同的出租人必须首先要对出租物具备所有权或者出租权。承租人在签约时务必要认真审核出租人的资格问题。方法之一是，租赁物有产权证的，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，这是相对比较简单的；方法之二是，租赁物没有产权证的，出租人要出示其对出租物具有所有权的相关证明。比如购物发票、买卖合同、相关机构证明等。这里需要提醒注意的是：有一些不乏分子，私刻租赁物权利证书冒充租赁物权利人蒙骗承租人钱财，要引起承租人的特别注意。承租人对于不动产租赁物应当去不动产登记机关依法查询不动产的权利人，以防止被骗。第二、关于转租问题。现实中广泛存在租赁物转租现象，比如，房屋转租，二房东甚至三房东比比皆是，因转租导致租赁合同纠纷的现象更是频频发生。为防止这种情况发生，承租人在签约前务必要审查转租人是否具备合法的转租权。方法之一是要求查看转租人与原房主的租赁合同中是否约定了转租权，如果没有约定，则二房东是不具备转租权的；有的原房主虽然口头上同意二房东转租，但为了避免发生变故，承租人需要求原房主出具同意转租的书面证明。第三、关于代理人代为出租。在房屋租赁合同中，经常有代理人以被代理人名义签订租赁合同的情况。如果是在被代理人依法授权范围内，代理人所签订的合同应由被代理人承担相应的结果。但是，如果代理人超越了代理权或者代理权已经超期届满情况下订立的合同，被代理人不予追认的情况下，这个租赁合同的结果只能由代理人自己承担，如果代理人没有履约的能力，则损失就很可能无法挽回了。因此，在代理人代理被代理人签订租赁合同的情况下，需要代理人出示被代理人的明确授权书，并向被代理人核实确认，方可签约。 2）核实承租人的履行租赁合同的能力。有些承租人包括自然人和法人，因经济实力的局限性，对于大宗的租赁物的履约能力可能欠缺。尤其那些皮包公司，虽然证件齐全，但因为注册资金不到位或者虚假出资、抽逃出资，公司也没有任何的有价值的资产。这类公司极有可能将来出现拖欠租金的问题发生，一定要慎重，建议不与之签订合同，或者要求其提供足够的担保才可与之签订合同。 3）合同当事人的相关信息要尽量详细。因为这些信息是确定对方联系方式、确定证据真实的有力保障。比如，明确对方当事人经营地址也有利于我方在履行通知等义务时，可以直接以该地址送达相关通知，防止对方以地址不符抵赖。因此，务必要求对方在合同中注明经营地址。再比如，如果将对方传真号、电子邮箱、手机号等明确写进合同，可以确定双方发送和收到的相关资料的真实性，防止对方否认。 2．明确租赁物。租赁合同的租赁物必须是特定的。因此，要求合同中明确租赁物的具体特征。租赁物的详细地址、四至、面积、层数、目前状况、质量、数量、性能、产权证号等指标必须明确写到合同中。笔者曾经办理过一起土地租赁纠纷，因为房屋四至不明确差点输掉官司。大体案情是这样的：某村将一大块闲置土地分割成若干小块，分别出租给一些商户作为仓库等使用。我们的承租人是石材商人，也承租了其中一块大约10亩土地打算盖仓库存放石材。合同中关于租赁的土地面积做了约定，长宽都很明确，但土地四至却约定不清。在我的当事人准备要盖仓库时，发现出租人已经将这块地又出租给其他的人，且其他人正在盖房子。我的当事人委托我们起诉被告要求解除租赁合同、退还租金。我们接手后发现这个合同中存在的问题，向当事人提出了诉讼风险。在当事人一再要求起诉的情况下，我们代理当事人立案了。审理中，对方果然提出其并未将租赁的土地另行出租他人的抗辩理由。我们要求法院前去现场实际勘查。在现场，被告指认案中租赁地块仍然搁置无人占用，我的当事人否认那块地块，而是指认已经盖起了房子的另一块土地才是案中的租赁地块。法院经过实地测量，我的当事人指认的地块面积与合同中的约定的面积一致，于是法院确认被告违约，已经无法实际履行，判决解除合同，并要求被告村委会返还租金。 3．双方义务约定要明确。出租人的主要义务是提供符合要求的租赁物，出租人的其他义务还有负责出租物的维修、保证出租物的正常使用、协助承租人办理相关手续等义务；承租人的主要义务是按照约定时间和金额交纳租金，另外出租人还负有正确使用和保管好承租物的义务、不得转租的义务、到期腾退租赁物的义务等。 4．合同解除和终止的条件约定要具体明确。合同中关于解除合同的情况，要在合同中做出明确规定。现实中，关于合同解除权的约定，出租方的权利往往多于承租人的权利，显示出双方的权利失衡。 5违约责任的承担。违约一方承担什么样的违约责任要做出具体规定。比如违约金比例、承担赔偿金的计算方法等。现实中，往往对承租人的违约责任过重，对出租人的违约责任约定过轻甚至没有，导致双方利益失去均衡。 6．争议解决方式。争议的解决方式有协商、仲裁和诉讼。协商不成的情况下，如果合同中没有约定仲裁条款，事后亦未达成仲裁协议，合同当事人只能向被告所在地或者合同履行地人民法院提起诉讼；对于不动产租赁合同纠纷起诉到法院的，由不动产所在地法院管辖。租赁合同中约定了仲裁条款的可以按照约定向仲裁委员会申请仲裁，仲裁案件一裁终局。有些仲裁条款约定不明的，视为没有约定仲裁，只能向有管辖权的人民法院提起诉讼。