急！！！！~买房咨询

我们看上了某国企集团开发建设的A小区一个房子（2002年的毛坯房，一直没有人住过），这个小区本是为此企业内部职工建，但因此企业与其他几家单位有债务纠纷，此小区有两栋被抵押给了那几家单位（2005年法院发了民事裁定书，可能当时查封了这部分住宅，并有相关的一些内容，可惜具体内容不详）
我们看中的这个房子就是被抵押出去的两栋里的一间。都是通过房产中介得到的房源信息。
但是各个中介的说法是大相径庭。有的说需要改底单，很简单的办理完手续交完费就能够在三个月内拿到房本；还有的说不需要改底单，因为房产证有一个大本在此国企名下，我们先与中介和债权人签订好三房合同之后，然后交付全款，到此国企办理备案，就可以等待在一年或者更长的时间，此栋住满之后，此国企办理好各项手续后拿房本了；还有的中介说了，把房款打给债权人（奇怪的是不是公司账号，而是让我们打给个人账号，还保证不会出问题，说签三方合同的时候都是正规的公司公章），我们提出不妥之后，那个中介的小伙子又提议，让我们把房款直接打给他们终结，说资金安全绝对有保障。
这个房子周边的二手房子已经近万元每平米，我们看的这个房子年代新，朝向好，交通和周边设施不错，环境也相当好，楼层是三楼也相当不错，可是要价比周边的便宜两三千。加上以上种种因素，我们总感觉房子有问题，怕中介骗人，怕房子权属不清晰，怕法院禁止此房转让或交易，怕买了之后下不来房产证……可是这个小区的几套房子已经卖了出去，我们是想买又不敢买，怕错过这样一个大好的机会，又怕买了之后万一出问题了自己权益得不到保障，几十万房款打水漂，很是郁闷！

请各位律师哥哥姐姐们给我们支个招！！！多谢大家了！！！！

中介机构如果没有房主的授权委托是没有权利代表房主与第三方签订合同的，没有房产证说明中介机构没有尽到尽职义务，不了解房屋的信息，在房屋存在纠纷的情况下很容易让第三方收到损失。
如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

通过中介买房，签订合同之前一定要确定房屋产权的合法性，确定卖房人为房屋实际产权人。而且要通过网络查询等方式确认中介公司具有工商局颁发承认的企业法人营业执照或者营业执照。
小心细致签订合同：签订合同的时候一定要每一条都明白是什么意思，有条件最好带律师。一定要确保合同是公平的，不要时候吃亏。

怎样办理二手房房产证，　　
一、怎样办理二手房房产证　　第一步：房地产评估　　到所在县区或市的房产交易大厅。办理这项时先要决定由谁负责评估费用，买卖双方均可，申请人要填委托书，提交房产证原件及复印件、土地证原件及复印件、房屋平面图、申请人的身份证原件及复印件。原件在提交后可拿走，自己保管以防丢失，留复印件在交易大厅即可。评估由所在的市一级房产评估机构负责，由于要评估的多，往往得等一段时间。评估费占房产评估额的
0.5%，交完钱后给你两份评估报告。　　第二步：交营业税　　到房产所在的地税分局或地税所办理。需提交购房合同原件及复印件、买卖双方身份证复印件、房产评估报告。　　第三步：办理房产证过户　　到房产交易大厅办理，需提交房产证原件及复印件，土地证原件及复印件，房屋平面图，申请人的身份证原件及复印件，完税证明，房产评估报告。这是需要买卖双方都到签字，按手印，结婚的需要带上夫妻双方的身份证及复印件。交易费，按房屋3元/平方米收，签完字后，还需要到当地财政局交契税。　　
4、第四步：领取房产证　　需要交登记费80元，工本费10元，印花税5元。　　
二、如何避免二手房买卖纠纷　　第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);　　第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;　　第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租;　　第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。　　第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;　　第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。　　第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。