我于去年10月买下一套价值81.75万的房产（算二手房）。并与卖家中介签订了3方合同。（当时开发商还没有给卖家下房产证，至今也没下房产证）。 当初这房子，开发商承诺卖家今年的3月下房本，我们签订的3方合同也写明于2011年5月前做过户。（但现在开发商还没有给卖家下房产证） 因卖家是贷款买的这个房子，所以我们在支付了2万元的定金后又额外支付了38万现金的首付。 买房子是，说好了过户费我出。（合同写出，由国家调控政策导致的税费增加或减少，由法律规定的双方各自承担。） 但由于今年年初国家出台了新的二手房政策，营业税又之前的差额5.5%上涨到了全额房价的5.5%；多出来了4万元的营业税。我们双方都不想出，至今也没个结果。但营业税本就该卖家承担啊。 我在卖家允许的情况下把房子都装修好了，花费约10万元（并签订补充协议，写明由卖家的原因导致合同无法履行；卖家赔偿我全部装修费用）。 以上就是细节，求助各位律师帮助解答一下： 1.开发商没有给卖家下房产证（他们合同签的是今年3月下），所以卖家没有在我们合同的规定时间内能够过户。（我们合同签的今年5月前办过户）。这样的情况下，卖家的逾期过户可不可以定位为违约行为？应不应该承担违约责任呢？ 2.多出的4万元营业税，是否应该卖家承担呢？如果他不出，是否归为违约行为？ 3.如果上述的2点能视为卖家违约，我的装修款10万元，定金2万元，首付38万元，法律上卖家是否应当返还？ 4.我如果采取诉讼，若胜诉了他们就是不给钱怎么办呢？可不可以在诉讼的过程中就冻结他的财产，或有什么办法保证他可以返还我的钱财呢？ 谢谢，请详细解答。
房产纠纷
2011-12-23 08:12:20
共有5位律师解答
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您好，您的问题解答如下：
1、关于房产证的问题，可以界定为违约行为，合同中的违约行为具有无因性，也就是说违约就是一种违反合同约定的情形，不考虑具体原因。
2、营业税是对从事经营活动纳税人的营业额（销售额）征收的一种流转税，应当由房屋卖方来承担。
3、如果卖家违约，相应的违约责任的承担要看合同的约定，如果根据合同的约定或者法律的规定您解除的前提下，上述款项应当可以要求卖方来承担或者赔偿。
4、诉讼可以采取一种诉讼保全措施来保证您胜诉后能够顺利执行到财产。
不明之处可以联系。 -
1，可以认为是违约行为，但是不是卖家的过错，所以承担的违约责任较小。2，过户之前的营业税由卖家承担，若不出，也构成违约。3，你上述费用只有在退房的时候可以申请返还。4，若采取诉讼，可以请求法院进行财产保全。
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应当由卖房人承担。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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