我买是湖景房，房没收湖就被填了，原来湖只是一个渔场有主权的鱼塘。 购房合同有一个附则：出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的商品房及其所在的楼宇、项目所做的广告、宣传资料、沙盘模型等属于要约邀请，仅供买受人购房时参考，并不作为合同要约或承诺，也不应视为合同内容或组成部分，最终内容以政府最终批准的规划方案及买卖合同为准。 在沙盘上，湖被填后在湖的地方加了一个标志“以政府规划为准”，而这个标志在买房的时候是没有的。 开发商的宣传册满眼都是湖景的宣传， 双湖岸线，二期观芦湾湖，双湖景双享受；铺设亲水木栈道，欣赏水岸实景的最佳平台；高出水面两米的观水亭台，将湖的波澜演绎得别样意趣。 想咨询以下几点 1、开发商是否构成了虚假宣传 2、合同里的免责条款是否有效？有了这个条款，是否还有打官司的必要 3、如果要打官司，能否要求退房？如果是要求赔偿，要求赔偿的额度可以是多少 4、律师费怎么收

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