陈某谢某确认合同有效纠纷案一审民事判决书

　　陈某谢某确认合同有效纠纷案一审民事判决书

　　福建省厦门市海沧区人民法院

　　民事判决书

　　(2011)海民初字第1812号

　　原告陈悰，男，1966年出生。

　　委托代理人温杏钦、王艺红。

　　被告谢某，男，1975年出生。

　　被告柯晖玲，女，1974年出生。

　　第三人陈翠凤，女，1972年出生。

　　委托代理人徐道发、占冬冬，北京东元(厦门)律师事务所律师。

　　原告陈悰与被告谢某确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法追加陈翠凤为本案第三人，依原告申请追加柯晖玲为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈悰的委托代理人王艺红，被告谢某、柯晖玲，以及第三人陈翠凤的委托代理人占冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告陈某称，2011年1月3日，原告与被告谢某在平等自愿公平的基础上签订了《房产买卖协议》，约定被告谢某同意将坐落于未来海岸系天心岛3#编号为91#、92#、93#、94#、52#、53#、54#、46#、48#、49#的地下车库出售给原告，成交价每个车库14万元，十个车库共计140万元，其中80万元原告支付给被告，60万元支付给开发商。合同签订后，原告分别于2011年1月3日、2011年1月15日、2011年1月28日支付给被告购买车位的款项10万元、50元、20万元，共计80万元。另支付给开发商的60万元原告也已经全部付清。被告谢某在收款后于2011年1月28日将前述十个车位交付给原告使用，并将办理产权转让过户手续的材料交付给原告。其后该十个车库的物业管理费也由原告缴交，其中本案讼争的第46号车库尚未办理过户手续，未过户到原告名下。后该46号车库因第三人陈翠凤与二被告民间借贷纠纷被法院查封。原告认为，该46号车库已经出售给原告，原告与被告签订买卖协议在先，且已经实际付款，被告也将车库交付原告使用，该车库属原告所有，被告与第三人的纠纷不应损害原告的合法利益。故原告诉至法院，请求判令：一、双方签订的房产买卖协议有效;二、被告将厦门市海沧区未来海岸东屿花园3号地下室负一层编号为46号的车位过户到原告名下;三、本案诉讼费由被告负担。

　　被告谢某、柯晖玲辩称，对原告陈述的事实没有异议，同意原告的诉讼请求。同意履行合同。

　　第三人陈翠凤述称，一、对于原被告双方签订的房产买卖协议是否有效由法院依法认定。二、原被告签订的房产买卖协议事实上已经无法履行，原告要求被告将案涉房产过户到其名下的诉求应当予以驳回。首先，在第三人申请财产保全时，案涉房屋仍然登记在被告名下，被告仍是案涉房产的所有权人。第三人有权申请法院查封。其次，根据原告提供的公证书显示被告已经在2011年1月28日将案涉车库交给原告使用，但是原告迟至2011年7月4日仍未办理过户手续，自身就本案的发生存在过错。现如果将案涉房产过户到原告名下，势必损害第三人的合法权利。原告不能将自己的过错而造成的后果转嫁给第三人承担。现案涉房产已经被人民法院查封，已经造成事实上的无法履行。综上，请求驳回原告的全部诉求。

　　经审理查明，原告陈悰与被告谢某于2011年1月3日签订一份《房产买卖协议》，约定被告谢某将座落于未来海岸系天心岛3#地下车库91#、92#、93#、94#、52#、53#、54#、46#、48#、49#的房产(车库)出售给原告，成交价每个车库14万元;协议签订之日，原告支付购房定金10万元，原告还应于2011年1月15日支付首付款50万元，于2011年1月28日支付20万元;剩余未付给开发商的款项60万元，在开发商通知缴费的期限内，由原告负责按期交付。此外，双方还约定了其他条款。协议签订当日，原告通过银行转账向被告谢某支付了定金10万元(该款项通过案外人邱彩密中国银行账户转入被告谢某账户)。2011年1月15日，原告向被告谢某支付了购房款50万元(通过案外人赖荣华招商银行账户转入被告谢某指定的谢巧红招商银行账户)。2011年1月28日，原告向被告支付了196500元购房款(该款项通过案外人邱彩密中国银行账户转入被告谢某账户)。对于前述三笔款项，被告谢某均出具《收条》交原告收执。其中，被告谢某于2011年1月28日出具的《收条》载明收到前述十个车位第三期款项共计20万元，扣除物业管理费3500元，实际收到196500元，并载明从该日起上述车位交付原告陈悰使用。同日，被告谢某、柯晖玲共同办理了公证委托，委托案外人黄开支办理案涉46号车库包括出售手续在内的各项事宜，并将公证书交付原告。开发商实际于2011年2月23日向被告谢某交付案涉46号车库，被告谢某于2011年2月25日取得了该车库的权属登记，权属登记于其名下。2011年6月23日，第三人陈翠凤因与被告谢某、柯晖玲民间借贷纠纷一案诉至本院，并申请诉讼保全。本院于2011年7月4日作出(2011)海民初字第1347号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告谢某、柯晖玲价值600000元的财产等，随后本院执行相应保全措施于2011年7月6日查封了案涉46号车库。现原告认为被告与第三人的民间借贷纠纷不应损害其合法利益等，故诉至本院。

　　另查明，一、原告已根据案涉《房产买卖协议》的约定向开发商支付了被告未支付给开发商的车库款项60万元，其中包括案涉46号车库购房款6万元(2011年1月29日支付)，还包括49号车库6万元(2011年7月10日支付)等。二、案涉46号车库的物业管理费自2010年11月起系由原告缴纳。三、本院于2011年8月15日作出作出(2011)海民初字第1347号民事判决，判决被告谢某、柯晖玲偿还第三人陈翠凤借款600000元及逾期还款利息。该判决已经发生法律效力，第三人陈翠凤已申请强制执行。

　　以上事实有原告提供的《房产买卖协议》、《收据》(三份)销售不动产统一发票、《公证书》、房屋交接单、物业管理费票据、银行取款凭条、客户回单、银行交易流水报表，本院调取的(2011)海民初字第1347号案件起诉状、(2011)海民初字第1347号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、(2011)海民初字第1347号民事判决书以及本院庭审笔录等予以证实。

　　本院认为，本案系确认合同有效纠纷。案涉46号车库系被告谢某在其与被告柯晖玲婚姻关系存续期间购买，应属其二人共有。虽案涉《房产买卖协议》仅系被告谢某一人与原告签订，但被告柯晖玲与被告谢某共同办理公证委托的行为及其庭审陈述均表明认可该协议，同时，该《房产买卖协议》系双方真实意思表示，并无违反法律、行政法规强制性规定。因此，前述《房产买卖协议》合法有效，对原、被双方均具有法律拘束力。原告请求确认协议有效的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。根据查明的事实，原告已经向被告全额支付了案涉46号车库的全部购房款，且该车库也实际交付原告使用。原告有权要求将讼争车库产权过户登记至原告名下，被告应予协助配合。但本案中，案涉车库已于2011年7月6日被本院(2011)海民初字第1347号民事裁定查封，原告现要求被告办理案涉车库过户登记手续，属法律上之履行不能，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定系有关执行的司法解释，如原告认为符合前述情形的，可在相关执行程序中申请解决。综合上述依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

　　一、原告陈悰与被告谢某、柯晖玲之间的《房产买卖协议》(由原告陈悰与被告谢某于2011年1月3日签订)有效;

　　二、驳回原告陈悰的其余诉讼请求。

　　本案案件受理费100元减半收取50元，由原告陈悰负担25元，被告谢某、柯晖玲负担25元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

　　审 判 员 陈基周

　　二О一一年十二月五日

　　书 记 员 林 丹