张树盛诉刘健确认房屋买卖合同效力纠纷

　　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民一户只能拥有一处宅基地，严禁宅基地进入市场进行交易。本案被上诉人系非农业户口，不属于农村村民，更不属于同一集体经济组织的成员，因此上诉人与被上人之间农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。

　　原告张树盛(又名张树胜)，男，1962年2月17日出生，汉族，居民，住威海市环翠区张村镇前峰西村。

　　被告刘健，男，1979年1月16日出生，汉族，威海橡胶厂职工，住威海市环翠区张村镇前峰西村。

　　原告张树盛因确认房屋买卖合同效力与被告刘健发生纠纷，向威海市环翠区人民法院提起诉讼。

　　原告张树盛诉称，其与被告约定以3.5万元房价出卖其位于前峰西村房屋一处，房屋和房价款均已交付，但因被告不具有前峰西村户口，房屋产权过户手续一直未能办理，双方间的房屋买卖合同违反了土地管理法、国务院的有关通知、山东省政府有关宅基地不得在同一集体经济组织成员以外转移的强制性规定，请求确认房屋买卖合同无效。

　　被告刘健辩称，其与原告就买卖房屋达成协议后，向原告支付了约定的房价款，原告也向其交付了出卖的房屋。双方间的房屋买卖行为出于双方当事人自愿，也不违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效合同，请求驳回原告的诉讼请求。

　　一审法院经审理查明，2001年11月26日，原、被告就被告购买原告位于前峰西村建筑面积76.05M2的房屋在张村镇人民政府达成协议，约定房价款3.5万元。合同签订后，被告向原告交付了房款3.5万元，原告也向被告交付了房屋，当日被告以1.5万元为计税金额向张村镇财政所缴纳房产交易税450元，向前峰西村委缴纳买卖房屋管理费1000元，所购房屋由被告管理使用至今，房产过户手续一直未办理。

　　上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证等在案为凭，并经当庭质证。

　　一审法院认为，原告出售的房屋系其依法建造并取得产权手续的合法财产，双方就该财产所有权的转让达成协议，原告以该买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》关于限制宅基地转让的规定、国务院办公厅禁止买卖农村土地的通知、山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知且一直未办理过户手续为由，主张双方间买卖房屋的行为违反了国家法律行政法规的强制性规定，请求确认买卖合同无效，系将国家法律限制转让农村房屋宅基地的规定，错误理解为限制房屋转让的规定，而国务院办公厅的通知、山东省人民政府的通知，均不属国家法律行政法规范畴之内，均不足以影响合同效力，是否办理产权过户手续，属合同履行的行为，也不影响合同的效力。原告与被告签订的房屋买卖合同出于双方当事人自愿，有关法律行政法规并不限制转让，也无合同法规定的其他导致合同无效的情形，该合同为合法有效合同，原告要求确认无效无法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

　　驳回原告要求确认其与被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。

　　案件受理费50元，实际支出费50元，均由原告负担。

　　一审法院宣判后，原告张树盛不服，向威海市中级人民法院提出上诉，上诉诉，上诉人、被上诉人并非同一经济组织成员，且被上诉人的户口性质为非农业户口，本案诉争房屋的宅基地性质为农村集体土地。一审认定房屋买卖行为有效是对《土地管理法》的误解，《土地管理法》对于农村房屋宅基地的规定属于强制性规定和禁止性规定，双方之间的房屋买卖行为因违反《土地管理法》的强制性规定而应确认无效。

　　被上诉人答辩称，原判正确，要求维持原判。

　　二审法院查明，上诉人户口属于非农村户口。

　　其他事实与一审法院认定的事实一致。

　　二审法院认为，我国土地管理法明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，才可以认定合同有效。本案被上诉人系非农业户口，不属于农村村民，更不属于同一集体经济组织的成员，因此上诉人与被上人之间农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。原审法院认定其为有效合同，缺少法律依据，应予纠正。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第(二)项、第一百五十八条之规定，判决如下：

　　一、 撤销一审法院判决;

　　二、 上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效。