买方篇国十条房产新政下，贷款出现问题了怎么办？

　　买方篇国十条房产新政下，贷款出现问题了怎么办?

　　面对高烧不退的楼市，2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，实行严格的差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;可对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　上述贷款新政出台后，楼市迅速降温，各地成交量也直线下滑。但对已经签订《房地产买卖合同》的买受人而言，却面临着付款违约的风险：首付提高、利息增加、贷不出款，是卡在合同履行过程中三个最根本的问题。而房价走低，也使卖方对解除合同产生心理抵触。最近本律师就接到诸多买受人的法律咨询，询问解决之法。

　　那么，最为买方而言，一旦出现上述贷款问题，如何才能维护自身的合法权益?是否可以直接解除合同而无需承担违约责任呢?

　　一、合同对贷款出现问题有约定处理方式的：

　　“合同有约定的，按照合同约定处理”，即合同中若约定，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，则必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。虽然大部分买受人在签订合同时，并没有关注这一条款，但恰恰是这一条款，制约了贷款新政下，买受人解除合同的权利。因此，一旦买卖双方不能协商一致而导致走上诉讼途径，将给买受人造成不小的被动。本律师建议：

　　1、诉前：与卖方积极协调，争取通过让步解决。比如，另行寻找买家，买受人补贴上家的差价损失等等方式解决。

　　2、诉讼中：提出降低违约金的抗辩。一旦双方不能协商解决，进入诉讼程序，而大部分《买卖合同》都约定“买受人按照房屋总价的20%承担违约责任”。那么，买受人如何减少自己的损失呢?根据合同法合同法司法解释二第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，买受人可以向法院或者仲裁委提出降低违约金的请求。根据上海的司法实践，可以降至5%甚至更低的违约金的可能性还是很大的(备注：关键须结合房价的跌幅)。

　　二、合同对贷款出现问题没有约定的：

　　本律师认为双方如已签订居间协议或买卖合同并确定了贷款成数，因贷款政策变化对买方履约确实有重大影响，买方可主张按“情势变更原则”处理，即要求变更或者解除合同，且无须承担违约赔偿责任。

　　2009年最高院出台的《合同法司法解释(二)》26条，确立了情势变更原则，该条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　但是买受人适用“情势变更”原则，提出解除合同并避免承担违约赔偿责任，须满足两个条件：

　　其一、银行核准的贷款仅仅适当增加贷款首付、提高利率，如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。此时，买受人须举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。

　　其二、贷款所出现问题，不能是因为买受人的信用问题而产生。