回迁房没办产权证买卖合同有效

通过中介公司买房子各项材料齐全卖主家人却认为该行为属无效律师指出———
读者咨询
读者王先生来信咨询说，今年1月份，他通过中介公司从张兰处购买了一处回迁安置房屋，购买时该房屋并没有办理下房产证，但是拆迁合同上面的被拆迁人是张兰。
张兰同时向王先生交付了其父母、大哥张峰和其本人的一份协议及公证书复印件（交给他时上面注明“与原件一致张兰”）。
该协议明确约定了被拆迁房屋原为张兰父母所有，考虑到张兰对家庭做出的贡献比较多，父母及大哥张峰都同意回迁房屋归张兰所有，张兰有权处分。
王先生向张兰购买房屋后不久，张兰的父母找到他。
张兰的父母称，王先生不应该购买这个房子，他们作为该房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权及居住权、使用权，张兰与王先生的房屋买卖行为违背了他们的真实意思，也违背了法律的强制性规定，是无效的。
王先生请问，他和张兰的买卖行为真的是无效的么？
律师解答
史光辉律师说，王先生和张兰之间买卖房屋的行为应该是有效的。
判断王先生和张兰之间买卖房屋的行为是否有效，首先要考察张兰对该房屋是否有处分权。
从本案情况看，被拆迁房屋本为张兰父母所有，但其父母及其大哥因张兰对家庭做出贡献多都同意把回迁安置房屋给张兰，明确了张兰对回迁安置房屋有处分权，四人签署了书面协议，并且经过了公证。
该协议为张兰父母、大哥张峰及张兰本人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因此，可以肯定张兰对该房屋有处分权。
其次需要考察的一个问题是，张兰处分该房屋的行为是否违反了法律的强制性规定。
本案中所涉及的所谓强制性规定，一般认为是按《城市房地产管理法》中，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让之规定。
但该规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。
因此，违反该条规定而进行房屋买卖的，并不构成房屋买卖合同无效。另外，王先生从张兰处购买房屋，是王先生与张兰的真实意思的表示，王先生通过中介公司购买涉案房屋，是善意的。王先生与张兰之间买卖房屋的行为并没有损害国家利益和社会公共利益。

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