合同未履行卖房男子死亡 买主诉卖房人父母赔偿

一男子将自家房屋卖与他人，然而在房产尚未交接时，男子死亡。买方只好将男子的继承人即其父母告上了法庭，要求解除合同，赔偿损失。日前，河东区法院判决解除双方房屋买卖合同，男子父母在男子遗产实际价值范围内一次性赔偿原告违约金1万元、中介费8000元。

　　去年8月2日，市民郭某通过房地产销售公司介绍与男子尚某达成房屋买卖协议，约定尚某将其位于河东区某住宅小区一套83平方米的房产以47.5万元价款卖给郭某。据郭某介绍，由于双方签订买卖合同时，房屋的产权证还没有办下来，为防止卖房人尚某事后毁约，双方在备注条款中又特别约定：“以甲方(尚某)正式办理完毕房屋所有权证日期为准，乙方(郭某)办理贷款、过户等相关手续。如在产权证办理完毕的日期之前，出现甲乙个人原因造成双方不能进行正常的房产交易，违约方应付对方房屋总款的30%作为赔偿金。剩余手续及协议以产权证下发日起签署的补充协议为准。”此后，郭某按约付给尚某5000元定金，并向中介公司支付了中介费8000元。2007年10月，郭某给尚某打电话询问产权证的情况，但接电话的是尚的妹妹，她称尚某住院了，并说房子不能卖给郭某了。后郭某了解到，尚某去世，其父母是其合法继承人，于是郭某诉至法院，要求依法解除其与尚某签订的房屋买卖合同；尚某父母按照合同约定给付赔偿金14.25万元，并返还定金5000元及中介费8000元。

　　法庭上，尚某的父母均表示，同意与原告解除合同，但不同意原告给付赔偿金及返还定金、中介费诉求。二被告辩称，他们对儿子卖房一事不知情，上述房屋买卖合同既未开始履行，又未经过法定不动产登记程序，因此该合同仅是一份意向书或是一份尚未成立的合同。况且该合同刚刚签订几个月，签订人尚某即发生意外离开人世，二被告既没有违约之嫌更没有过错责任。法院审理后另查明，尚某于2007年12月13日死亡，无其他法定继承人。涉诉房屋于2007年12月25日取得产权证，至2008年3月，该房仍设有抵押，抵押权价值为16万元。

　　法院认为，二被告虽抗辩对于尚某与原告间的房屋买卖并不知情，但不能据此免除二被告作为尚某法定继承人应当承担的权利义务，二被告应承担尚某所签订合同项下的全部权利义务。但是，二被告并非合同相对人，而是合同相对人的法定继承人，对于被继承人的债务，继承人应当以遗产的实际价值为限进行清偿。对于上述合同，原、被告均同意解除，亦不违反法律规定，法院予以支持。关于违约责任的承担，法院分析认为，尚某的死亡不应属于意外事件，不属于法定的免责事由。但是，综合考虑本案的实际情况，原告在签订合同后至今，仅支付了5000元定金和8000元中介费，并没有其它支出，与其主张的违约金数额有巨大的差距，如由被告承担高额的违约金，有悖于公平原则，故二被告应当按照定金罚则支付原告双倍定金即1万元，并赔偿原告中介费8000元。[page]