我院分析小区车位权属纠纷案件难题并提出建议

　　随着汽车数量的日益增多，因小区车位所有权或使用权引发的纠纷不断增多。尽管《物权法》就如何界定小区车位权属已作了规定，为审理小区车位权属纠纷案件提供基本依据，但由于法律规定过于原则，相关配套规则、制度又不完善，法院在处理此类纠纷时面临不少困难：

　　一是开发商取得小区车位所有权的法律依据缺失，小区车位的处分缺乏权利基础。《物权法》第74条第2款规定的前提是建筑区划内，车位的初始所有权由开发商取得，否则，开发商无法与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定车位的权属。但在现行法律中却无法找到开发商取得小区车位所有权的依据。

　　二是车位归属原则缺乏可操作性，实践中难以运用。《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，同时确立了“约定归属原则”。但司法实践中难以确定“没有首先满足业主的需要”的具体标准，发现存在大量没有约定或约定不明确的情形。

　　三是缺乏车位所有权登记制度，无法保障车位权利人的利益。按照《物权法》的规定，关于不动产物权变动实行登记生效主义，不进行登记，不发生不动产物权变动的效力，也即车位不办理登记，不会发生所有权的变动。但目前，房地产登记机关除办理《土地使用权证》、《房产所有权证》外，对于其他房屋产权包括共有权，均不办理登记，车位的权属当然也不会记载于房地产权证上。因此，车位权利人的权益无法得到根本保障。

　　四是开发商建造车位的义务规定缺失，且对建造车位的数量没有规定。由于车位建造成本高且潜在争议大，致使有的小区根本没有建造车位或建造的车位数量远远不能满足小区业主的需求，导致纠纷四起，影响小区的和谐稳定。

　　对此，我们建议：

　　一是确立开发商取得小区车位初始所有权的权利基础，缓解停车难问题，实现利益的合理分配。建议在立法中明确规定：建筑区划内，计入容积率且未计入公摊面积的车位，除法律另有规定或者当事人另有约定外，属于开发商所有。这样既可鼓励开发商修建更多的车位，缓解停车难问题，又能实现利益的合理分配。车位为开发商所有，就为车位的单独转让提供了前提，其建设成本就无需分摊至房价当中，业主可以根据需要另行支付对价购买车位。

　　二是建议规定“禁止将小区车位转让给业主以外的人”，提高“应当首先满足业主的需要”的可操作性。如果小区车位大量空置，开发商可以将车位出租给业主之外的人，但租赁期限最长不能超过三个月或半年。且在出租前开发商必须将出租车位的数目及租金予以公布，并给业主一段时间的异议期。[page]

　　三是完善车位登记制度，将车位所有权变动纳入不动产物权登记范畴。2003年制定的《北京市国土资源和房屋管理局关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》规定“销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证”。我们可借此经验，建立车位所有权登记制度，制订具体规则，保护各方的正当权益。

　　四是规范小区车位的建造数量、转让及出租价格，制定统一标准。建议国土和房产部门、土地规划部门联合车辆管理等相关部门深入调研，根据各地的实际情况，规定开发商建造小区车位的义务，并进一步规范车位建造数量。同时就车位转让、出租价格，划定相对统一的标准，制定强制性规范，充分保护业主的利益。