拍卖和以房抵债时优先购买权的行使

　　2009年9月施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第二十三条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”但该条并未提及承租人能否在拍卖过程中针对其他竞买人的最高应价行使优先购买权。笔者认为，对此不宜类推适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款关于“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”的规定，因为这种做法过于偏重保护优先购买权人，有损于拍卖行为的公信力，对其他的竞买人也不公平。在实践中，可考虑根据《拍卖法》确立的拍卖规则，将参加竞买的承租人作为一般竞买人对待。

　　此外根据《解释》第二十二条的规定，在出租人与抵押权人协议以房抵债的场合，承租人仍有权行使优先购买权。这种做法既未增加出租人的负担，也不损害债权人的利益，还能够保护承租人的优先购买权，值得赞同。对于出租人以租赁房屋向抵押权人之外的其他债权人抵债的情形，有人认为承租人不能行使优先购买权。笔者认为这种看法不够妥当。因为以房抵债的行为从形式上看虽非买卖，但出租人以房抵债的目的，是要通过将房屋所有权移转给债权人来代替金钱的给付，其实质与房屋买卖并无不同，故应允许承租人行使优先购买权。而该情形与出租人向抵押权人以房抵债的情况并无实质区别，故应类推适用《解释》第二十二条的规定，允许承租人行使优先购买权。

　　(作者单位:中国政法大学民商经济法学院)