预告登记的含义和效力是什么?
《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向
登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【相关规定】
《城市房地产管理法》
第44条第2款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《城市商品房预售管理办法》
第10条第l款：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
随着房地产市场的升温，房地产开发商为了^获得更多的利润，多在房屋尚未建成时，将商品房预先出售给买受人而由买受人支付一定的定金或价款。这种行为叫做商品房预售，又俗称“卖楼花”。相信大家对此模式不会陌生，因为现在买房大多数情况下都是买的是“楼花”，而不是现房。由于房屋还没有完工，自然不能在登记机关办理所有权的登记。而没有登记的保障，就很难防止有些“利欲熏心”的开发商将“楼花”卖给多个人。特别是在房屋价格不断上涨的情况下，客观上也刺激了开发商铤而走险，毕竟他将房子再次出卖后所获得的利润可能要超过他对第一买受人承担的违约责任。为了防止开发商的这种背信行为，法律赋予买受人在商品房完工之前预先登记的权利，这在理论上被称作预告登记，也就是我们熟悉的商品房预售登记。这里有以下几个问题需要我们注意：
1.请求预告登记是买受人所应当享有的权利，也是开发商应当履行的义务，其目的是为了保护买受人的权利而设的。如果在商品房预售合同签订后，开发商拒不履行预售登记义务，不办理登记手续，买受人有权向法院提起诉讼，请求他履行该义务。2.预告登记的效力在于使买受人获得对商品房的优先购买权。即商品房建成之后，如果有其他买受人或者抵押权人等，都不能对已经完成预告登记的买受人主张权利。这就是《物权法》第20条所说的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的含义。比如预告登记完成后，开发商又将期房卖给第三人，第三人对预告登记视而不见还进行该交易的话，当房屋建好后，第三人将不能得到房屋的所有权，这是其自甘冒险。当然，这也提醒我们在购买开发商预售的商品房时，也应该及时去登记机关查阅登记簿，看有没有预告登记的存在，如果有那么最好小心一些，停止购买这个期房。[page]
3.如果开发商在房屋预售后收取了买受人的房款，但由于开发商对外经营不善负债累累，债权人要求开发商清偿债务，最终造成期房甚至已经建成的房屋被法院查封或强制执行。此时进行了预告登记的买受人可以提出异议，阻止法院的强制执行。如果在房地产开发过程中，开发商在出售期房以后，又以在建工程的形式将期房抵押给银行贷款，甚至将整个建成的房屋在出售以后再行抵押给他人，出现了同一建筑物上的多项物权。此时，预告登记就可以发挥保护作用，使得买受人可以获得优于其他权利人的地位。由此可见预告登记的重要性，也提醒我们消费者在购买期房时，一定不要忘记到登记机关跑一趟。
4.当然，预告登记的长期存在可能会使不动产上的权利归属一直处于不明朗的状态，为了消除此弊端，《物权法》第20条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即如果商品房预售合同因为违反法律规定无效或者因为存在欺诈、胁迫、重大误解等因素被撤销的话(即债权消灭)，预告登记自动生效。此外在商品房竣工之后，买受人就可以进行正式的商品房所有权登记了，如果其怠于到登记机关办理正式登记，则在竣工之后的三个月后，预告登记也失效。
【相关案例】
某市甲公司开发的温馨花园别墅，在取得商品房预售资格的条件下，对在建的别墅进行预售。7月7日，甲公司将温馨花园的A别墅预售给张三，并签订商品房预售合同，并约定价款66万，在合同签订后3日内付清，甲公司保证在同年11月7日将别墅交给张三，并在交付后5个月内办理过户。同年8月6日，甲公司又将同一个别墅以68万元的价格卖给亭四，双方也签订了台同，李四交付了房款，甲公司保证ll月1曰交房。合同签订后.李四为了限制甲公司将别墅再行处分，与甲公司一起到房管部门进行了商品房预售登记。后来在交房时张三与李四发生争议。这又是一起典型的开发商一物二卖的案例。处理这些案例都有一个原则，即不管合同订立的先后、价金支付的先后乃至标的物交付的先后等，只有先登记的人才能优先取得所有权。本案中虽然李四进行的只是一个预告登记，但此登记也能赋予李四优先购买权。所以别墅应归他所有。但为了更好的保护张三的利益，惩罚背信弃义的开发商，他不但要把66万元全部返还给张三，还要把差价2万元也赔给张三，因为这个差价本来就是张三可以期待得到的利益。
