不动产物权流转发生效力的时间界定

　　物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　我国《合同法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭发生效力的时间大致有三种说法：一是不动产登记申请日。二是记载于不动产登记簿的日期。三是发放权属证书的日期。

　　任何物权的设立、变更、转让和消灭都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、变更、转让和消灭必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。物权与公示不可分离，公示是物权的基础，所以公示原则是物权制定的基本原则。登记是物权公示的基本方式，通过登记，使第三人了解物权变动的信息，不仅能够使权利的变动形成一种公信力，使已经形成的权利成为一种干净的权利，更重要的是使第三人能够通过登记了解权利的状况，以及权利是否存在负担，为不动产交易的当事人提供一种风险的警示，从而决定是否为登记的权利人从事各种交易。

　　审判实践中，适用公示原则要注意一个前提，即要明确哪些不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，对于那些无需登记的不动产物权，当然不适用登记的规定。那么，哪些不动产物权设立、变更、转让和消灭需要登记，哪些又无需登记呢?一般来说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，但尚有不动产物权依其他原因变动而无需登记的情况，之所以有此情况，是因为有些取得不动产所有权的根本原因，是法律的规定，而不是当事人自己的意思表示。当事人虽有事实行为，但该事实行为不是所有权取得的根本原因。因为法律的规定比登记具有更强烈的公示效力，故依法律规定取得不动产物权，不必将登记作为权利取得的生效要件。但是，不动产登记簿是在社会公众取得不动产物权信息的统一而且唯一的根据，从交易安全考虑，一般法律禁止对没有登记的各项不动产物权进行处分。根据上述法理，不动产物权如果依时效取得，依遗赠取得，依不动产添附取得，其他各种以法律的规定取得以及依法律的直接规定取得如法定抵押权等，权利人的不动产物权自然也不必经登记而享有，而且权利人的顺位利益应该得到保护。但是未经登记的，应该认为其权利的处分受到限制。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。这一规定明确了法律另有规定的，就无需登记，同时明确依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。将来的不动产登记法和有关法律、行政法规对无需登记的物权应该会作出更加明确的规定，审判中要及时掌握。[page]

　　(作者单位:黑龙江省密山市人民法院)