《物权法》司法解释解决了司法实践的燃眉之急

　　在《物权法》正式施行一年七个多月之后，最高人民法院于5月24日正式公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》(以下简称《物业服务解释》)。

　　这两方面的问题关系到广大人民群众的切身利益，而且实践中极易产生纠纷。因此，两部司法解释的适时出台，适应了当前的社会需要，解决了司法实践中的燃眉之急。

　　首先，《物权法》第六章对建筑物区分所有权及和物业服务的基本问题进行了规定，但存在操作性不强的问题。《建筑物区分所有权解释》及《物业服务解释》细化了《物权法》中有关抽象概念和原则性规定，同时对一些并未明确规定的事项进行了补充规定。

　　比如，《建筑物区分所有权解释》在法律上对事实业主予以承认。所谓事实业主，即没有进行房屋产权登记的买房人，这种情况在实践中普遍存在。买房人一般都是愿意并且急于进行房屋产权登记的，但产权登记在正常情况下也需要一定的时间，况且有时由于开发商或相关政府部门的某种原因还会出现拖延的情况，如果买卖房屋没有登记就不具有业主资格的话，事实业主的合法权益很难得到保护。《建筑物区分所有权解释》的规定扩展了业主概念的内涵，将事实业主也概括在业主的范畴之中，有利于保障事实业主的权益，也有利于减少纠纷的发生。

　　其次，准确地囊括了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件实践中的热点、焦点问题。包括：业主身份的界定、车位车库纠纷的处理等;物业服务企业的违约责任承担、物业费纠纷处理等。

　　由于拥有私家车的业主越来越多，而小区内车位、车库有限，因此实践中关于车位、车库经常发生纠纷。而《物权法》第七十四条的规定偏重于原则性的阐述，并未规定以何种方式满足业主的需要，在实际操作中，分歧较多。

　　在司法解释颁布前，实践中存在各种规避法律的情况，有开发商把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。还有开发商向业主出售车位时，由出价高者得之，导致有的业主占有很多车位，而有的业主无法得到车位。

　　开发商的这种行为，并不违反《物权法》，但是使部分业主的权益受损。《建筑物区分所有权解释》规定必须按比例分配给业主，每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

　　值得一提的是，考虑到住宅区内车位往往趋于紧张的现实情况，《建筑物区分所有权解释》没有拘泥于规划的区域，而是规定了“占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”，这就很好地平衡了法律与现实间的差距。[page]

　　第三，加大了对业主权益的保护力度。虽然业主享有对物业公司的选聘权，但现实中往往由于业主大会或业主委员会的组织松散，业主无法及时行使权利，导致物业公司反而处于比较强势的地位，业主尤其是单个业主的权益得不到保障。如物业合同到期，业主大会或业主委员会决定聘请新的物业公司时，原来的物业公司往往不会自动离开。

　　《物业服务解释》明确规定了这种情况物业公司应退出并移交相关设施及资料，并且不支持物业公司以存在事实服务为由要求业主支付物业费的诉求。该规定施行后，物业公司自然会知难而退，关于新老物业公司交替的纠纷会大量减少，而且也会促进物业服务行业的良性竞争，因为只有良好的服务才能赢得业主的青睐。

　　《物权法》颁布之后，民众利用该法维权的热情高涨，致使出现大量与物权有关的新类型案件。但由于《物权法》规定太原则，法院审判经常缺乏明确的法律依据，而且由于各地法院在审判实践中理解不一致，经常导致同一类型的案件在不同地区审判结果不同。这两部司法解释明确详细地对相关问题进行了规定，将在以后的司法实践中发挥重要作用。