房屋居间合同无效情形

　　一、房屋居间合同无效情形

　　房屋居间合同无效的情形包括多种情况。

　　1.当房地产分离出卖时，即卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，这样的合同是无效的。

　　因为房屋与土地是不可分离的，房屋的所有权转让必然涉及土地使用权的转让。

　　2.如果房屋买卖合同未经正式登记过户，即使卖方已收取房价款并将房屋交付买方使用，该合同也是无效的。

　　房屋买卖合同的有效性以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，未经登记过户的合同不能生效，也就不能产生房屋所有权转移的法律效果。

　　3.当产权主体有问题时，如非所有权人出卖他人房屋，或部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有房屋，这样的买卖合同也是无效的。

　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，且必须征得共有人的同意才能出卖共有房屋。

　　4.如果房屋所有人在出卖房屋时侵犯了共有人或承租人的优先购买权，共有人或承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

　　同样，单位违反规定购房，如机关、团体、部队、企业事业单位购买或变相购买城市私有房屋，未经县以上人民政府批准，该买卖关系也是无效的。

　　5.如果买卖合同存在价格欺诈、显失公平等情况，或者房屋存在非法转让的情况，如不符合转让条件、被司法机关或行政机关限制权利、依法收回土地使用权等，这样的合同也是无效的。

　　二、土地使用权分离无效

　　在房屋买卖过程中，土地使用权与房屋所有权的转移是紧密相连的。

　　1.由于房屋是建筑在土地上的附着物，具有不可分离性，因此当房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

　　2.如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，这样的买卖合同是无效的。这是因为土地使用权与房屋所有权是一个整体，不可分割。

　　3.如果分开转让，将导致土地使用权的混乱和不稳定，损害买方的合法权益。因此，在房屋买卖过程中，卖方必须同时转让土地使用权，以确保合同的合法性和有效性。

　　三、未登记过户产权无效

　　在房屋买卖中，产权的转移必须以登记过户为标志。

　　1.即使房屋已经实际交付买方使用，如果未经正式登记过户，该房屋买卖合同也不能生效，也就不能产生房屋所有权转移的法律效果。

　　这意味着买方虽然占有了房屋，但并没有取得房屋的所有权，仍然是无效合同。

　　2.在房屋买卖过程中，买卖双方必须及时到房屋所在地的房管部门办理登记过户手续，以确保合同的合法性和有效性。

　　3.同时，这也提醒买方在购买房屋时要谨慎选择卖方，确保卖方具有合法的产权，避免陷入无效合同的困境。

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