闲置土地收回

一、闲置土地收回

土地使用权的收回是国家基于公共利益需要，行使行政权力的一种措施。

这种行为旨在消灭个人或实体的土地使用权，恢复国家所有权的完整，并在特定条件下为土地使用权人提供补偿。

一般而言，国家的国有土地使用权收回分为有偿和无偿两种类型。

有偿收回通常因公共利益和城市规划的需要，如旧城区改建，而无偿收回则可能由于土地闲置超过两年或擅自改变土地用途等原因。

这两种收回方式均涉及对土地使用权的终止，但补偿的实施与否是区别的关键。

二、闲置土地的认定

对于闲置土地的判定，2012年修订的《闲置土地处置办法》提供了具体标准。被认定为闲置土地的情况包括：

1.超过规定开发日期满一年未开工；

2.开发面积不足总面积三分之一；

3.除去必要费用外的其他投资额不足总投资额的25%；

4.已动工但中途停止超过一年。

此外，《城市房地产管理法》等法律文件规定，闲置土地的认定需要满足三个构成要件：

1.依法取得使用权却未按时开发建设；

2.未经政府同意而闲置；

3.非不可抗力或政府行为造成的迟延。

这些规定旨在防止土地资源的浪费。

三、土地收回与抵押权冲突

对于闲置土地的收回性质，历来存在行政行为和民事行为的争议。

根据1997年《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》([1997]国土[法]字第153号)，收回闲置土地属于行政处罚决定。

当土地使用权被有偿收回时，抵押权人能够利用物上代位权行使抵押权，但若土地无偿收回，抵押权也随之灭失。

抵押权的保护与公法行为的抗衡是实践中的一个复杂问题，需要专业法律人士介入以争取合法权益。