土地转让合同效力要如何认定

　　一、土地转让合同效力要如何认定

　　1.土地使用权人是否经有批准权的人民政府批准。未经批准的，合同可能被认定为无效。但如果在起诉前已经获得批准，则合同应认定为有效。

　　2.土地使用权转让合同签订后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由请求确认合同无效的，不予支持。也就是说，未办理登记手续并不影响合同的效力。

　　3.如果转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，但在起诉前已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

　　4.如果未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失，按照《中华人民共和国民法典》的有关规定处理。

　　5.对于划拨土地使用权的转让，经有批准权的人民政府同意转让并办理土地使用权出让手续的，可以按照补偿性质的合同处理。如果政府决定不办理土地使用权出让手续，则可以将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用，此时土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

　　6.在多个土地使用权转让合同的情况下，如果已经办理土地使用权变更登记手续的受让方请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持。如果均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地的，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。找法网提醒您，合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

　　二、土地转让合同怎么签才合法有效

　　1.当事人的名称或者姓名和住所。

　　2.转让土地的性质、面积、具体地理位置。

　　3.土地使用期限、土地使用权的具体状况。

　　4.土地转让的协商价格。

　　5.转让方使用情况、履行期限、地点和方式。

　　6.违约责任、违约责任的赔偿方式。

　　7.争议解决方式、不可抗力的情形。

　　8.合同签订双方的主体签名及签署日期等。

　　三、土地转让合同需要缴纳哪些税费税务

　　1.增值税(出让方)：按转让价与购置价的差价缴纳5%的增值税。

　　2.印花税和契税(双方)：

　　(1)按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

　　(2)按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

　　3.土地增值税(出让方)：

　　(1)按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

　　(2)规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

　　(3)税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。