在建工程抵押的构成要件，抵押价值评估范围的界定

　　一、在建工程抵押的构成要件

　　在建工程抵押的构成要件有：

　　1.项目的要件：在建工程抵押的目的是抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款。

　　2.主体要件：在建工程抵押的抵押权人是具有贷款经营权的金融机构（一般是商业银行），也就是借款合同的贷款人。而抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。

　　3.客体要件：在建工程抵押的抵押物必须是债务人合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，同时必须是依法获准尚未建造的或者正建造中的房屋或者其他建筑物。

　　4.形式要件：在建工程抵押要在法律上有效，不仅当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法办理抵押物登记，否则抵押行为不具有法律效力。

　　二、在建工程抵押价值评估范围的界定

　　在建工程抵押价值评估范围的界定，要考虑土地权属，项目权属，工程进度，销售情况等因素。

　　1. 土地权属。

　　2. 项目权属。对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。

　　3. 工程进度。评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。

　　4. 销售状况。

　　三、在建工程抵押的风险

　　在建工程抵押的风险有：

　　1.权属风险，主要的风险有：权利主体是否明确、权属是否有纠纷、设定的土地面积是否界定清楚、土地的使用年限是否短于贷款期限等。

　　2.价值风险，产生原因有：评估原因、市场原因和权属界定原因。

　　3.质量风险，施工过程中可能会有偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，从而造成质量隐患。