买房时哪些项目不计入商品房建筑面积?

　　一、不计入商品房的建筑面积范围的项目

　　1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。

　　2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

　　3、房屋之间无上盖的架空通道。

　　4、无柱雨篷。

　　5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间空置箱、罐的平台。

　　6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。

　　7、房屋的天面、挑台、天面上花园、游池。

　　8、消防、检修等用途的室外爬梯。

　　9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。

　　二、建筑面积包括公摊面积吗

　　建筑面积包括公摊面积。一般情况下，开发商会对房价进行统一计价，有的开发商会按建筑面积的大小来算房价。

　　根据你签的购房合同和《房屋测量规范》中对建筑面积的规定，“建筑面积指的是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，通常包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米（含）以上的永久性建筑”。意思也就是说，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。再细分一点就是，建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积和公摊面积。

　　所以，开发商说的建筑面积包括公摊面积，而且也是开发商的销售面积。需要提醒你的是，在买房时，要问清楚公摊面积占建筑面积的比例，因为公摊面积影响房屋的居住舒适度。

　　三、商品房面积是怎样的计算

　　商品房的面积由五个部分组成：

　　1.辅助面积。是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、 卫生间、厕所等。

　　2.居住面积。是指住宅建筑面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构 面积）。

　　3.使用面积。是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用，采用使用面积的计算， 可以比较直观地反映住宅的使用状况，也能比较全面地反映住宅所有权人的租赁关系，但在 住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

　　4.建筑面积。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多、 高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

　　5.住宅的公用积。是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、 楼梯、电梯间、水箱间、楼层等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑 面积，存在公共面积分摊的问题

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